토지의 가치를 평가하는 방법중 지난호에서는 건폐율에 관한 사항을 알아보았고, 이번호에서는 용적율에 관해서 알아보고자 한다.
용적율은 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 의미한다. 이때 대지내에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 이들의 연면적의 합계를 말한다.
연면적은 지하층을 포함한 각층 바닥면적의 합계를 말하지만, 용적률 산정시 연면적에서는 지하층의 면적과 지상층의 주차용(당행 건축물의 부속용도인 경우에 한함)으로 사용되는 면적 및 주민공동시설의 면적은 제외됨에 유의해야 된다.
따라서 대지면적이 1000㎡ 각층 바닥면적이 500㎡이고 4층건물이라면 용적율은 200%인 것이다.
용적률의 규제목적은 용적률과 건폐율이 결합하여 건축물의 높이를 간접적으로 규제하는 효과를 가져온다.
따라서 용적률을 규정하는 목적은 건축물의 총 규모 및 높이를 규제함으로써 주거, 상업, 공업, 녹지지역의 면적배분이나 도로, 상하수도, 광장, 공원, 주차장 등 공공시설의 설치 등 효율적이고 쾌적한 도시환경을 조성하여 균형있는 도시발전을 도모하는 데 그 목적이 있다.
세분된 용도지역 안에서 용적률은 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 안된다. 따라서 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정하고 그 기준의 범위는 다음과 같다.
제1종전용주거지역: 50%이상 100%이하
제2종전용주거지역: 100%이상 150%이하
제1종일반주거지역: 100%이상 200%이하
제2종일반주거지역: 150%이상 250%이하
제3종일반주거지역: 200%이상 300%이하
준주거지역: 200%이상 500%이하
중심상업지역: 400%이상 1,500%이하
일반상업지역: 300%이상 1,300%이하
근린상업지역: 200%이상 900%이하
유통상업지역: 200%이상 1,100%이하
전용공업지역: 150%이상 300%이하
일반공업지역: 200%이상 350%이하
준공업지역: 200%이상 400%이하
보전녹지지역: 50%이상 80%이하
생산녹지지역: 50%이상 100%이하
자연녹지지역: 50%이상 100%이하
보전관리지역: 50%이상 80%이하
생산관리지역: 50%이상 80%이하
계획관리지역: 50%이상 100%이하
농림지역: 50%이상 80%이하
자연환경보전지역: 50%이상 80%이하
위에서 알아보았듯이 각 용도지역별 용적률은 천차만별이다.
그러므로 용도지역에 따라서 가격의 차이는 날 수 밖에 없는 것이고 투자를 할때에도 당연히 고려의 대상이 될 수 밖에 없는 것이다.
또한 시행령은 위 표와 같지만 각 지방자치단체의 조례로 제한할 수 있다는 것도 명심하여야 할 것이다.
예를 들어서 요즈음 대덕 수청지구 준주거용지와 일반상업용지를 분양을 하고 있는데, 시행령에서는 준주거용지 500%이하, 일반상업용지 1,300%이하이지만 대덕수청지구에서는 준주거용지 300%이하(5층이하), 일반상업용지 700%이하(10층이하)로 제한하고 있다. 이렇듯 시행령과 조례가 다를 수 있으므로 주의해야 한다.
조은터공인중개사 ☎ 355-0506 이종혁(신성대학외래교수)