부동산에 부가세가????
정 제 득 세무사
얼마전, 자영업을 하는 화수분씨는 상가를 분양받았다. 토지분양가 3억원, 건물분양가 3억원으로 건물주는 화수분씨에게 ‘토지 3억원+건물 3억원+건물에 대한 부가가치세 3000만원'을 합한 총 6억 3000만원을 요구하였다.
화수분씨는 부동산에도 부가세가 붙는다는 말은 처음 듣고 그 금액이 3천만원이라 더욱 놀랐다. 먼저 부가가치세에 대해서 알아보면.... 재화 또는 용역(서비스)이 생산·유통되는 모든 단계에서 추가로 창출한 부가가치(가치의 증가분)에 대해 과세하는 조세를 말한다.
그리고 부가가치세를 국가에 납부해야 할 경제주체는 사업자이지만, 부가가치세를 부담하는 자는 재화나 용역을 소비하는 최종 소비자다. 부가가치세는 최종 소비자가 부담해야 하는 소비세다.
예를 들어 110원(부가세 포함)하는 볼펜 같은 물품을 구입할 때 소비자는 물건값 100원 외에 10원의 부가가치세도 부담하게 된다.
구매자는 물건값 이외에 10%의 추가적인 세금을 항상 부담하고 있다. 말 그대로 사업자는 100원의 물건값만 챙기고 10원의 세금은 국가에 내게 된다.
부가가치세와 부동산의 관계는?
부동산은 크게 비수익형 부동산과 수익형 부동산으로 나눌수 있는데 수익형 부동산에 대해서는 부가가치세가 부과되는게 일반적이다.
수익형 부동산을 분양받는 경우 일반적으로 분양대금에 5~8%에 해당하는 큰 금액이므로 철저한 이해가 필요하다.상가를 분양받으면 일반적으로 건물분 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세가 붙는데 임대사업자 등록을 하는 경우에 한 해서 환급을 받게 된다.
토지의 공급에 대해서는 부가가치의 구성요소로 보아 부가가치세 면세 대상이 된다.
다만, 건물의 공급에 대해 건물가액의 10%가 별도로 부가가치세 과세가 될 것이다. 부가가치세를 환급받으려면 다음과 같은 절차가 필요하다. 주의할 사항은 사업장 관할 세무서에 계약일로부터 반드시 20일 이내에 사업자등록 신청을 해야 한다.
만약 계약일부터 20일 이내에 사업자 등록 신청을 하지 않는다면 현행 세법상 부가가치세를 환급받을 수 없다. 단, 일반사업자로 등록을 한 경우에 해당된다.상가를 분양받아 사업자 등록을 한 사업자가 상가를 다른 이에게 양도할 때도 주의할 사항매매금액을 매수인과 약정할 때 계약서상에 부가가치세 별도라는 문구를 꼭 표기해야 한다.
세법에서 부가가치세에 대한 문구가 빠져 있다면, 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보기 때문에 상가를 파는 사람은 매수인으로부터 매매금액 이외에도 부가가치세를 별도로 받고 폐업일로부터 25일 이내에 세무서에 부가가치세를 신고,납부해야 한다. 그렇지 않으면 나중에 각종 가산세를 내야 한다.
주택이라고 해서 부가가치세와 무관한 것은 아니다. 아파트를 신규로 분양업체에서 분양받은 경우를 따져 보자. 아파트를 분양할 때도 사업자 공급분은 재화의 공급이므로 건물가액에 대해 10%의 부가가치세를 부담해야 한다.
다만, 조세특례제한법에 나와 있는 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하의 아파트는 부가가치세가 면제된다. 또한, 국민주택 규모 초과분이라도 사업자가 아닌 자가 공급하는 것은 원천적으로 부가가치세 납부 의무가 없다. 일반 소비자들은 부가가치세를 낼 의무가 없기 때문이다.
부가가치세 면세에 해당하는 부동산은 다음과 같이 정리가 가능하다. 토지의 공급은 면세지만 토지의 임대는 과세가 된다.
국민주택의 공급,국민주택의 건설용역,주택과 그 부수토지의 임대는 면세가 된다.
부동산 임대업자의 경우 주택과 부수토지의 임대용역은 부가가치세 면세되나 상가나 토지의 임대용역은 부가가치세 과세된다.
부가가치세 과세표준은 수입임대료,관리비,간주임대료로 구성된다.사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금,임대보증금을 받는 경우에는 전세금,임대보증금에 대한 이자상당액을 임대료로 간주하여 과세된다.
부동산 매매업자의 경우 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물 등을 공급한 경우 토지는 면세, 건물 및 구축물은 과세된다.
<자료제공 : 세무사 정제득 ☎ 357-0304~6>