임대사업과 세금 - 주택신축판매업자 부가세
임대사업과 세금 - 주택신축판매업자 부가세
  • 당진신문
  • 승인 2017.07.10 10:31
  • 호수 1164
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세무토막상식

국민주택규모 이하 부가세 면제
소규모로 주택을 지어서 분양하는 사업자가 있다. 이렇게 주택을 건설하여 판매하는 사업을 주택신축판매업이라고 하는데 이는 건설업의 분류에 해당한다. 주택의 공급은 부가가치세법상 재화의 공급으로 과세되어야 하나, 국민들의 주거생활 안정을 위하여 주거전용면적이 1세대 당 85㎡ 이하인 국민주택규모의 주택을 공급할 경우에는 면세로 하고 국민주택을 초과하는 경우에만 과세를 하도록 하고 있다. 따라서 국민주택 규모를 초과하는 주택을 건설하는데 지출된 부가가치세 매입세액은 공제받을 수 있는 것이다.

그런데 만약 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않자 본인이 거주하기로 하고 주민등록을 옮기고 거주하기 시작하였다면 어떤 문제가 발생하는 것일까?

간주공급
분양 즉 판매할 목적으로 자신이 사용하게 된다면 이는 부가가치세법상 간주공급(개인적 공급)에 해당하게 된다. 따라서 주택의 건설로 인하여 받은 매입세액공제액을 다시 납부하여야 한다. 다만 부가가치세 매입세액공제를 받지 아니한 경우에는 간주공급으로 보지 않는다.

일시적 임대
반면 분양되지 않은 주택을 분양이 될 때까지 일시적으로 임대를 하였을 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니한다. 왜냐하면 주택의 공급은 재화의 공급으로 과세에 해당하나, 주택의 임대는 면세이며, 미분양으로 인하여 일시적으로 임대하였을 뿐 가까운 시일내에 분양을 할 것으로 계획하고 분양활동을 지속하고 있기 때문이다. 그러나 이 경우에도 일시적으로 임대한 것이 아니라 지속적으로 주택으로 임대할 경우에는 과세 재화의 면세 전용으로서 간주공급에 해당하여 매입세액공제 받은 부가가치세를 납부하여야 한다.

다가구주택의 경우 여러 세대가 공동으로 거주할 수 있는 구조를 갖추고 있으나 소유권이 구분되지 않고 1개의 주택으로 보도록 하고 있으나 부가가치세가 과세되는 국민주택규모 초과 주택인지 여부는 가구당 전용면적을 기준으로 판단한다. 따라서 건물의 전체 면적은 국민주택규모를 초과한다하더라도 각 가구의 면적이 국민주택규모를 초과하지 않는다면 부가가치세가 과세되지 않는 면세 재화가 되는 것이다.

주의사항
그런데 국민주택규모 이하의 주택은 그 법률에 의하여 등록한 자가 공급하는 건설용역도 조세특례제한법에 의하여 면세로 하도록 하고 있다. 따라서 주택신축판매업자가 건설업체에 건설 용역을 줄 때에 관련법에 의하여 등록하지 아니한 자에게 건설용역을 의뢰한 경우에는 국민주택규모 이하의 주택이라 하더라도 부가가치세를 부담하여야 하며, 이는 매입세액으로 공제받을 수 없다는 점에 주의하여야 한다.
자료제공 세무법인다솔위드 세무사 정제득 (t.357-0304~6)