7주 만에 매매가 0.6% 하락, 9월 2주 87.95% 기록
임대차 3법 개정, 전세 물량 줄여
[당진신문=지나영 기자] 한때 불 붙었던 당진 부동산의 분위기가 급격히 냉각된 분위기다.
지난 6.17 부동산 대책 발표 이후 충북 충주와 세종시가 규제지역으로 묶이면서 ‘풍선효과’를 본 당진의 아파트 가격이 하락하고 있다. 이를 두고 외지 투자자들의 관심이 당진 부동산에서 떨어졌다는 분석이다.
6.17부동산대책이 발표되기 직전 ‘보이지 않는 손’들은 당진 경남아너스빌과 중흥S클래스 그리고 씨티프라디움1차의 미분양 세대를 싹쓸이했다. 당시 갭투자 세력들은 당진 아파트의 매매가와 전세가가 차이나지 않기 때문에 당진을 골랐다. (관련기사:들썩이는 당진부동산...득 될까? 실 될까?, 1313호)
충남도 시·군 지역들은 6.17 대책과 7.10 후속 대책 등 정부의 규제 폭탄 속에도 부동산 매매가 상승세를 이어나갔다.
한국 감정원이 발표한 8월 전국주택가격동향조사 결과에서 전국 주택종합 매매가격은 0.47%, 전세가격은 0.44% 상승한 것으로 나타났다. 충남도의 매매가격은 0.57%, 전세가격은 0.41% 올랐으며, 변동률이 가장 큰 도시는 계룡시(+2.00%)와 공주시(+1.64%)로 조사됐다.
그러나 당진 부동산의 매매가는 충남도 지역 중에서 유일하게 하락세로 돌아섰고, 투자자들이 매물을 하나둘씩 내놓으면서 부동산 시장의 분위기는 차가워진 분위기다.
7.10 후속 대책 이후 매매가 하락
전세가는 꾸준히 소폭 상승세 유지
1월부터 매매가 하락을 이어나가던 당진은 6월 1주(6월 1일 기준) 0.04% 상승한 87.7%를 기록하며, 7월 3주(7월20일 기준)까지 총 0.81% 오른 88.4%를 기록했다.
하지만 7.10 후속 대책이 발표되고 당진 부동산 시장은 타격을 입기 시작했다. 7월 4주 (7월27일 기준) 0.07% 소폭 하락한 88.3%를 시작으로 7주 동안 매매가는 총 0.6% 하락하며, △8월 3일 88.3%(-0.06) △8월 10일 88.2%(-0.06) △8월 17일 88.21(-0.01) △8월 24일 88.12(-0.1) △8월 31일 88.06%(-0.07) △9월 4일 87.9%(-0.13) △9월 14일 87.95%(-0.1)로 기록했다.
반면 전세가는 꾸준히 소폭 상승세를 유지하고 있다. 한국감정원에 따르면 당진시 전세가 지수는 6월 5주(6월 29일 기준) 0.21% 오른 95.5%였으나, 11주 만인 9월 2주(9월 14일 기준)에 0.84% 오른 96.02%를 기록했다.
이를 두고 당진의 부동산 관계자는 “정부의 6.17 부동산 정책이 수도권 인접 지역으로 일시적인 영향을 미치면서, 당진에 갑자기 외지 투자자들이 몰렸던 것”이라며 “정작 갭투자 세력들이 매물을 싹쓸이 했어도 집값 변동 폭이 크지 않았다. 그리고 당진에 인구 유입 요소가 없다는 점에서 투자자들은 투자를 더 하더라도 수익이 더 생기지 않겠다고 판단하고, 투자자들이 빠져나갔을 것”이라고 해석했다.
또 다른 이유로는 “7.10 대책 발표 이후 천안시와 아산시가 투기 지역으로 지정될 수 있다는 가능성이 제기됐고, 실제로 해당 관련 부서에서 예의 주시하는 중”이라며 “아마 천안시와 아산시가 투기지역으로 지정될 수 있다는 가능성이 제기되면서, 인접 지역인 당진도 영향을 받았을 것”이라고 덧붙였다.
전세 물량 줄여버린 임대차 3법
매매가 하락에도 전세가는 꾸준히 상승세를 유지하고 있는 당진에는 오는 12월과 내년 1월이면 신축 아파트 입주가 시작된다. 또한 9월부터 입주를 시작한 중흥S클래스는 30%정도만 입주를 완료했으며, 오는 12월 이후로 전세 세입자들이 입주할 것으로 예상되고 있다.
그러나 입주를 앞둔 아파트의 전세 물량은 전세가격 상승을 막을 수 있을 거라는 기대와 달리 부동산 관계자는 “투자자들이 사들인 한라비발디, 중흥S클래스 그리고 씨티프라디움1차의 매물에 전세나 매매로 금방 채워지기 어려울 것”이라고 예측했다.
부동산 관계자는 “중흥S클래스와 한라비발디 신축 아파트의 전세가가 매매가와 큰 차이가 없으니까 입주자들은 그 돈으로 굳이 신축보다 구축을 선호하고 있다”며 또 다른 이유로 “지난 7월 임대차 3법이 개정되면서 세입자들은 당장 법인이 매매한 위험한 매물보다 안전한 매물이 나오면 그때 매매를 할 생각에 당장 움직이지 않을 수 있다”고 설명했다.
지난 7월 30일 국회를 통과한 임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하며, ‘주택임대차보호법’ 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이다.
주요 내용으로는 전월세상한제는 임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세의 상승폭을 기존 금액 대비 연 5%로 제한한다. 때문에 기존에 임대인이 임의로 전세금을 올릴 수 없어, 임차인은 전세금 상승의 부담에서 벗어날 수 있다.
부동산 관계자는 “부동산 대책에 이어 최근 정부에서는 전세 세입자를 보호하는 강력 법을 내놨다. 전세 상한제는 집주인이 전세가를 무조건 올릴 수 없도록 상한가를 정해 놓은 정책”이라며 “이 정책에 맞춰 향후 2년간 구축 아파트의 전세 세입자들은 굳이 높은 전세가의 법인이 사들이 매물에 위험부담을 안고 전세로 들어가지는 않을 것”이라고 설명했다.
그러면서 “지금 전월세상한제로 당장 임대인이 전세금을 올리지 못한다는 것을 임차인들은 알고, 전세 연장 후 부동산 시장의 분위기를 살피면서 매매를 준비하게 될 것”이라며 “그렇게 따져보면 향후 2년간 구축 아파트에서 나오는 전세 물량은 정해져 있기 때문에, 전세가 안정세는 한라비발디와 중흥S클래스 입주가 끝나고 지켜봐야 한다”고 덧붙였다.
한편, 앞으로도 매매가 상승이 더욱 더뎌지면 임대인이 전세를 월세로 전환할 수 있다는 가능성도 제기됐다. 지어진 아파트가 구축이 되고 매매가가 하락하면 투자를 위해 대출을 통해 매매한 임대인은 수익을 내기 위해 월세로 전환할 수 있다는 것.
부동산 관계자는 “당장 월세 전환은 많이 생기지 않겠지만, 한치 앞도 내다볼 수 없어, 앞으로 어떻게 바뀐다고 장담할 수 없다”며 “하지만 이번 갭투자자들이 건드린 매물들은 향후 2년 후에 전세 세입자와 당진 집값에 영향을 미칠 수 있다는 가능성은 생겼다”고 말했다.