부동산 세금, 공유하면 줄어들어요!
부동산 세금, 공유하면 줄어들어요!
  • 당진신문
  • 승인 2016.05.09 13:01
  • 호수 1107
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세무토막상식

김만세씨와 이삼창씨는 같은 아파트에 거주하는 친구 사이다. 이들은 거주하고 있는 아파트의 가격 또한 비슷하여 평소 자산관리와 관련한 정보도 자주 주고받는다. 최근 김만세씨가 3년 미만 보유상태인 아파트를 처분하고 이사를 가게 되어 양도소득세에 관한 이야기를 나누던 중 이삼창씨는 자신이 양도하는 경우와 김 씨가 양도하는 경우 양도소득세가 다르게 산출되는 사실을 알고 놀라게 되었다.

공유부동산 양도 시 양도소득세 부담
결론부터 말하자면 이삼창씨의 경우 아파트의 명의가 본인 단독명의이지만 김만세씨의 경우 아파트 명의가 본인과 부인의 공동명의로 되어 있어 양도소득세 계산 시 이 씨보다 더 낮은 세액을 부담하게 됐다.
위 사례에서 보듯이 부동산을 공동으로 소유하는 경우에는 소유지분에 따라 각 거주자별로 납세의무가 있으며 각 거주자는 자신의 납세지 관할 세무서에 각자의 소득금액을 신고∙납부하여야 한다.

공유 부동산을 양도하는 경우 각자의 지분에 따라 양도소득세를 계산하여 납부하게 되므로 각자 기본공제를 받을 수 있으며 누진세율 적용 구간도 내려갈 수 있게 되므로 단독 지분인 경우보다 절세효과를 누릴 수 있다.

공유부동산의 취급
일반적으로 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 각각 개인이 1주택을 소유하는 것으로 인정된다. 하지만 동일 세대원이 1주택을 공유한 경우에는 지분 전체를 1주택으로 보게 된다.

상속의 경우 예외적 적용
공동으로 상속주택을 받은 경우 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에 공동상속주택은 주택으로 보지 않아 1세대 1주택을 적용 받을 수 있으나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 않다.

종합부동산의 절세효과
종합부동산세가 과거 세대별 합산 과세에서 현재 개인별 과세로 변경이 되었다. 예전에는 부동산을 세대원이 각각 보유하고 있는 경우 세대구성원이 보유하고 있는 부동산을 모두 합산하여 종합부동산세를 과세하였으나, 현재는 각 세대원별로 개인별 합산과세를 적용하고 있다. 그러므로 부동산을 공유한다면 각각의 보유분에 대해서 과세되므로 누진세율이 적용되는 종합부동산세의 경우 절세의 효과를 누릴 수 있게 된다.

공유의 절세 방안 적용 시 주의점
공유의 절세 방안을 위해 단독으로 부동산을 소유하던 자가 증여에 의하여 부동산을 부부 공동소유로 변경하는 방법을 이용하는 경우가 있다. 증여 후 부동산의 양도 시에 부동산의 취득가액을 증여 시 증여가액으로 상승시키심으로써 그만큼 양도소득세의 절세가 가능하기 때문이다. 또한 이렇게 양도차액이 작아짐으로써 양도소득세 적용 세율구간이 내려갈 수도 있어서 절세의 효과를 누릴 수 있다.

그러나 이러한 경우 유의할 점은 증여 후 5년 안에 양도하면 양도소득세 이월과세가 적용되므로 주의해야 한다. 양도소득세 이월과세는 취득가액을 수증자의 취득가액이 아닌 증여자의 최초 취득가액으로 적용하게 되므로 절세 효과가 사라지게 된다. 또한 자세한 조사나 준비 없이 증여 후 양도를 하게 되면 양도로 인한 절세효과는 없어지고 오히려 증여에 의한 취득 시 증여세, 취득세, 채권 등 이전수수료만 더 부담하는 결과를 낳게 되기도 한다.
그러므로 공유에 의한 절세를 적용 받고자 하는 경우는 추가적으로 부담하게 되는 비용과 절세되는 금액을 잘 비교 및 조사하여 최대한의 효과를 볼 수 있는 방안을 선택하는 것이 중요하다고 할 수 있다.

자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득 (t.357-0304~6)