A씨는 20년 전에 5천만원에 매입한 토지를 보유하고 있는데, 이 토지를 아버지(B) 소유의 아파트와 교환하려고 하고 있다. 현재 A씨의 토지는 기준시가가 1.5억원이며, 아버지 B씨의 아파트는 취득가액은 1.5억원이고 현재 공동주택 공시가격이 1.7억원이며 매매사례가액은 2.5억원이다. A씨와 B씨는 토지와 아파트를 교환하면서 그 차액은 주고받지 않을 계획이다.
만약 A씨와 B씨가 두 부동산의 차액을 주고받지 않고 교환할 경우 A씨와 B씨의 양도소득세는 어떻게 될 것인가?
A씨가 납부해야 할 세금 계산
A씨는 5천만원에 매입한 시가 1.5억원의 토지를 2.5억원을 받고 양도한 셈이 된다. 토지를 시가보다 높은 가액으로 아버지 B씨에게 양도하였으므로 특수관계인간 고가양도에 해당하므로 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액을 양도가액으로 본다. 증여재산가액은 양도가와 시가와의 차액에서 그 차액의 30%와 2억원 중 적은 금액을 공제한 것이 되므로, 즉 2.5억원-1.5억원-Min{(2.5억원-1.5억원)x30%, 2억원}=7천만원이 증여세과세가액이 될 것이므로 양도가액은 2.5억원-7천만원 = 1.8억원이 되고 따라서 양도차익 1.3억원에 대한 양도소득세와 함께 7천만원에 대한 증여세를 납부하여야 하는 것이다.
B씨가 납부해야 할 세금 계산
반면 B씨는 2.5억원의 아파트를 1.5억원에 양도한 셈이 된다. 1.5억원에 취득한 아파트를 1.5억원에 양도하였으므로 B씨에게는 양도소득세가 없을 것으로 생각할 수 있지만, 자녀인 A씨에게 시가보다 5%이상 낮은 가격으로 양도하였으므로 특수관계인간 저가양도 규정이 적용되어 양도가액을 2.5억원으로 보아 양도소득세를 납부하여야 한다. 또 A씨는 고가의 아파트를 저가로 받은 만큼 그 차액은 증여받은 것으로 보아 증여세를 납부하여야 할 것이다. 증여재산가액은 시가와 양도가와의 차액에 대하여 그 차액의 30%와 2억원 중 적은 금액을 공제한 것으로 하므로 (2.5억원-1.5억원)-Min{(2.5억원-1.5억원)x30%, 2억원} = 7천만원에 대하여 증여세를 납부하여야 하는 것이다.
저가 양도하면 세금부담 더 커져
이와 같이 특수관계인간에 시가를 벗어난 거래를 하게 되면 시가에 따른 양도소득세 과세는 물론 증여세까지 추가 과세되는 경우가 발생하므로, 해당 부동산의 시가가 얼마인지를 정확히 판단한 다음 그 가액에 상응하는 대가를 주고받아야만 과세의 불이익을 받지 않을 수 있을 것이다.
조금 더 자세히 살펴보면, 고가양도인 경우에는 양도차익에 대하여 양도소득세와 증여세로 나누어 과세되는 것 뿐 추가적인 과세는 없다고 볼 수 있으나 저가양도의 경우에는 시가가 양도가액이 되면서 양도차익은 차익대로 늘어나 양도소득세가 늘어나면서, 시가와 양도가액의 차액에 대해서는 또 증여세까지 부과되는 문제가 발생하므로 특히 주의하여야 한다.
자료제공 세무법인다솔위드 당진 세무사 정제득(t.357-0304~6)