보증금 안은 주택 증여할 때 주의하세요
보증금 안은 주택 증여할 때 주의하세요
  • 당진신문
  • 승인 2017.01.02 09:59
  • 호수 1138
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세무토막상식

보유한 재산, 특히 부동산을 증여할 때 많은 사람들이 부담부증여 방식을 활용한다. 부담부증여는 부동산을 자녀에게 증여할 때 그 부동산에 담보된 채무도 함께 넘기는 방식이다.

예컨대 시가는 6억원이고, 전세보증금 2억원에 임대하고 있는 아파트를 자녀에게 증여한다고 가정할 경우 증여가액은 6억원에서 전세보증금 2억원을 차감한 4억원이 된다. 그리고 자녀에게 승계되는 채무인 전세보증금 2억원은 양도로 보아 부모(아파트 소유자)에게 양도소득세가 과세된다.

이렇게 부담부증여를 하면 부채액만큼 증여재산가액이 줄어들어 자녀의 세금부담이 줄어드는 효과가 있다. 그러나 이 방법을 활용할 때에는 몇 가지 주의사항이 있다.

아파트는 기준시가로 증여하지 말아야
증여세는 시가로 과세하는 것이 현행 세법상 원칙이다. 따라서 증여시 기준시가로 신고해도 과세당국은 해당자산이나 유사한 자산의 매매사례가액을 동원해 시가로 고쳐서 과세할 수 있는 권한이 있다. 특히 아파트의 경우 매매사례가액 파악이 용이하기 때문에 기준시가로 증여하면 안 된다.

자금출처조사 대비
부담부증여를 실행한 후 대출금을 상환할 때나 대출금을 사용할 때 자금출처조사에 유의할 필요가 있다. 자녀가 대출 원리금을 갚을 능력이 되지 않는다면 부모가 갚아줄 수밖에 없는데, 이 때 부모가 현금을 자녀 통장에 넣고 거기서 대출 원리금이 빠져나가도록 해서 실질적으로 부모가 대신 상환해 준다면 자금출처조사로 증여세가 추징될 수 있다.
대출금을 빌린 부모가 이 돈을 자녀 등에 증여 했는지도 조사를 할 수 있기 때문에 용도 입증에 주의를 기울여야 된다. 따라서 대출보다는 임차보증금이 있는 부동산이나 상가등 매월 임대수익을 올릴 수 있는 수익형부동산을 자녀에게 증여하면 매월 들어오는 임대수익으로 차입금 원리금을 상환할 수 있기 때문에 증여세 추징을 피할 수 있다.

미성년자 증여시 주의
미성년자에게 부담부증여 시에는 친권자의 동의가 있어야 한다. 민법에서는 미성년자인 자녀가 법정대리인의 동의 없이 할 수 있는 유효한 법률행위는 단순히 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 행위라고 명시하고 있다. 미성년자 자녀와 직접 채무를 인수하는 부담부증여 계약을 체결하였다는 것은 사회통념상으로 인정하기 어려워 과세관청이 부담부증여임을 인정하지 않을 가능성이 크다.

추후 재산 처분 시 처분기한 주의
증여를 받은 자녀가 증여받은 재산을 추후에 처분할 때 그 처분기한에 관심을 가져야 한다. 현행세법상 직계 존비속으로부터 증여 받고 수증자가 5년 이내에 자산을 양도하는 경우 취득가액은 증여자의 당초 취득가액으로 계산되기 때문에 양도차익이 증가되기 때문이다. 즉 증여자가 양도할 때의 양도소득세를 부당하게 줄이는 것을 막기 위해 이 규정이 적용되는 것이다.

자료제공 세무법인다솔위드 당진 세무사 정제득 (t.357-0304~6)