건물 공사한 영수증이 절세비법

자본적 지출이 뭔가요?
자본적 지출이란 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음의 지출을 포함한다.
(1) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
(2) 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
(3) 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
(4) 재해 등으로 인하여 건물, 기계 및 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
(5) 기타 개량·확장·증설 등 위 (1)에서 (4)와 유사한 성질의 것

양도가액에서 차감되는 자본적 지출액이란 양도하는 자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이어야 하며, 이로 인하여 해당 자산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 가치가 현실적으로 상승하여야 한다. 양도소득세를 계산하는 과정에서 필요경비로 인정받을 수 있는 자본적 지출의 구체적인 예로 발코니 샤시, 건물 확장공사비 및 난방시설의 교체비용 등을 생각해 볼 수 있다.

수익적 지출은 뭔가요?
자본적 지출과는 달리 해당 자산의 본래의 기능을 유지하기 위한 수선비를 수익적 지출이라고 한다. 다음의 수익적 지출은 양도소득세를 계산하는 과정에서 필요경비로 인정받을 수 없다. 따라서 다음의 수선비를 양도가액에서 차감하여 양도소득세 신고를 하는 경우 추후에 양도소득세 및 가산세의 추징문제가 발생하게 된다.
(1) 벽지 및 장판의 교체비용
(2) 싱크대 및 주방가구 교체비용
(3) 건물의 도색비용
(4) 보일러 수리비용
(5) 방수공사비용
(6) 화장실 타일 및 변기 공사비용
(7) 파손된 유리 및 기와의 대체비용

주의할 점은?
이상에서 살펴본 바와 같이 양도소득세를 계산하는 과정에서 부동산의 가치를 상승시키는 자본적 지출액은 필요경비로 인정받을 수 있지만, 부동산의 본래의 기능을 유지하기 위한 수익적 지출액은 필요경비로 인정받을 수 없다. 따라서 부동산을 매입하여 보유하는 과정에서 자본적 지출액이 발생한 경우 세금계산서 및 금융거래내역 등의 증명서류를 잘 챙겨야 추후에 양도소득세를 절감할 수 있게 된다. 여기서 주의할 점은 추계방법에 의한 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 환산가액에 개산공제액을 합한 금액과 자본적 지출액에 양도비를 합한 금액 중에서 큰 금액을 적용하여야 양도소득세를 절감할 수 있게 된다는 것이다.

자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득(t.357-0304~6)