세무토막상식
경기도에 거주하는 박씨는 아파트와 단독주택을 소유하고 있다. 박씨는 5년 후에 아파트를 양도하려고 한다. 박씨는 1세대 2주택자의 경우 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하여야 추후에 양도차익이 큰 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받아서 전체적인 세부담을 줄일 수 있다는 사실을 알고 있었다. 그러나 아파트와 단독주택을 모두 오래 전에 취득하여 둘 다 양도차익이 큰 상황이다. 최근에 박씨는 지인으로부터 배우자에게 아파트를 증여하면 양도소득세를 줄일 수 있다는 말을 듣게 되었다.
소득세법에 따르면 증여받은 자산의 취득 당시의 실지거래가액은 증여일 현재의 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액으로 하도록 하고 있다. 또한 상속세 및 증여세법에 따르면 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 있다.
여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용, 공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다. 그러나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류, 규모 및 거래상황 등을 감안하여 정하는 보충적 평가방법으로 평가한 가액에 의한다.
부동산의 보충적 평가방법은 다음과 같다.
(1) 토 지
① 원 칙 : 개별공시지가
② 지정지역 안의 토지 : 개별공시지가 × 배율
(2) 건 물
건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치 및 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 및 고시하는 가액
(3) 국세청장 지정지역 안에 있는 오피스텔 및 상업용건물(부수토지 포함)
매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
(4) 주택(부수토지 포함)
① 공동주택 : 국토해양부장관이 결정 및 공시한 공동주택가격
다만, 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의함
② 단독주택 : 시장, 군수 및 구청장이 결정 및 공시한 개별주택가격
박씨가 아파트를 배우자에게 증여하는 경우 해당 아파트의 매매사례가액이 있는 경우에는 매매사례가액을 증여재산가액으로 할 수 있다. 배우자로부터 증여를 받은 경우 10년간 합산하여 6억원까지는 증여세가 과세되지 않는다. 따라서 박씨가 배우자에게 아파트를 증여하는 경우 6억 초과분에 대한 증여세와 취득세 등의 세금을 부담하게 된다. 물론 배우자는 동일세대원으로 보므로 배우자에게 증여를 하더라도 1세대 2주택이 된다. 하지만 5년 후에 배우자가 증여받은 아파트를 양도하는 경우 증여재산가액을 취득가액으로 인정받아서 양도소득세를 줄일 수 있게 된다.
주의할 점
이상에서 살펴본 바와 같이 1세대 2주택자인 박씨가 배우자에게 증여를 하는 경우 추후에 양도소득세를 줄일 수 있게 된다. 박씨가 해당 아파트를 세대가 분리된 무주택자인 자녀에게 증여하는 경우 10년간 합산하여 5,000만원(미성년자는 2,000만원)까지는 증여세가 과세되지 않으므로 5,000만원(미성년자는 2,000만원) 초과분에 대한 증여세와 취득세 등의 세금을 부담하게 된다. 이 경우 자녀가 5년 후에 증여받은 아파트를 9억 이하의 가액으로 양도하는 경우 1세대 1주택 요건을 충족한다면 양도소득세를 비과세 혜택을 받을 수 있다.
여기서 주의할 점은 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물 및 특정시설물이용권을 5년 이내에 양도하는 경우 이월과세 규정이 적용되어 양도소득세를 줄일 수 없으며, 불필요한 취득세 등만 부담하게 된다는 것이다.
자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득 (t.357-0304~6)