자녀에게 상가 주면서 세금 줄여볼까
자녀에게 상가 주면서 세금 줄여볼까
  • 당진신문
  • 승인 2016.03.08 11:00
  • 호수 1098
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세무토막상식

임대보증금을 활용한 상속세 및 증여세의 절세방안에 대해 간단하게 살펴보자. 현행 상속세 및 증여세법에 따르면 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 입증되는 채무는 상속세 과세가액에서 차감하도록 하고 있으며, 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 차감하도록 하고 있다.

일반적으로 임대하는 부동산을 상속하거나 증여하는 경우 세입자에 대한 임대보증금을 함께 승계시킨다. 상속인 또는 수증인이 임대보증금을 실제로 승계받은 임대보증금이 많을수록 상속세 및 증여세는 감소하게 된다.

상속세 회피 방지 위한 조치
상속세 및 증여세는 부의 무상이전에 대하여 부과하는 조세이다. 생전에 재산을 무상으로 이전하면 증여를 받은 수증자가 증여세를 신고·납부하여야 하며, 사망 등을 원인으로 재산을 무상으로 이전하면 상속인이 상속세를 신고·납부하여야 한다. 여기서 생전에 증여한 재산에 대하여 수증자에게 증여세를 부과하는 이유는 사전 증여를 통하여 상속세를 회피하는 것을 방지하기 위한 것이다.

부동산 보증금 비중 클수록 상속세/증여세 줄어
상속세는 사망일 현재 피상속인의 모든 상속재산가액에서 공과금, 장례비 및 채무 등을 차감하고, 일정한 금액을 공제한 과세표준에 상속세율을 적용하여 계산하도록 하고 있다. 만약 상속재산 중에 임대용 부동산이 있는 경우 세입자로부터 받은 임대보증금은 추후에 반환하여야 할 의무가 있는 부채에 해당하므로 상속세 과세가액에서 차감되는 대표적인 부채에 해당한다. 따라서 피상속인이 생전에 임대하는 부동산의 월세보다 보증금의 비중이 클수록 상속세는 줄어들게 되는 것이다.

증여세 또한 증여재산가액에서 부담부증여시 인수채무액 등을 차감하고, 일정한 금액을 공제한 과세표준에 상속세와 동일한 세율을 적용하여 계산하도록 하고 있다. 임대용 부동산을 증여하는 경우 해당 부동산에 대한 임대보증금을 수증자가 인수하면 증여세 과세가액이 줄어들게 된다. 따라서 월세보다 보증금의 비중이 큰 부동산을 증여하면 증여세가 그만큼 줄어들게 되는 것이다.

증여자에게 세부담 주는 임대보증금
그러나 임대보증금이 상속세를 계산하는 과정에서는 세금을 줄이는 역할만 하지만, 증여세를 계산하는 과정에서는 수증자의 증여세를 줄이는 반면에 증여자에게는 양도소득세 및 지방소득세를 부담시키게 된다. 왜냐하면 부담부증여는 증여자의 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 경우에 증여재산 중 그 채무에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보기 때문이다. 현행 세법에서 증여세 및 보유 기간이 2년 이상인 부동산에 대한 양도소득세율이 모두 초과누진세율이므로, 실무적으로는 단순 증여보다는 부담부증여가 절세방안으로 활용되고 있다.

사망 전 처분재산 사용처 입증 못하면 상속세 부과 주의
이처럼 상속 또는 증여하는 임대용 부동산에 대한 임대보증금이 클수록 상속세 및 증여세가 줄어들게 된다. 그리고 부담부증여의 경우 증여세는 줄어들지만 수증자에게 양도소득세 및 지방소득세가 추가로 과세된다.
주의할 점은 피상속인이 임대 하는 부동산에 대한 보증금을 포함한 모든 채무를 합친 금액이 사망일 전 1년 이내에 재산종류별로 계산하여 2억원 이상이거나 2년 이내에 5억원 이상인 경우 상속인이 해당 채무에 대한 대부분의 사용처를 입증하지 못하면 용도가 불분명한 금액에 대해서도 상속세가 부과된다는 것이다. 따라서 상속세 및 증여세는 세무전문가와 충분한 상담을 통하여 사전에 미리 계획을 세워서 대비하는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.
자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득 (t.357-0304~6)