부동산매매업vs주택신축판매업 전격비교Ⅰ
부동산매매업vs주택신축판매업 전격비교Ⅰ
  • 당진신문
  • 승인 2015.11.12 11:53
  • 호수 1082
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세무토막상식

 

대중적으로 많이 알려진 부동산 관련 사업은 부동산임대업이다. 그러나 부동산 관련 사업은 건설업부터 시작하여 많은 종류의 사업이 있다. 오늘은 부동산을 사고 파는 것을 업으로 하는 사업에 대해 알아본다. 특히 부동산매매업과 주택신축판매업을 비교해본다.

 

-부동산 매매업
부동산 양도 후 양도소득세만 신고하고 그 이후 과세관청에서 부동산매매업으로 판정, 고액의 부가세 및 소득세 등 추징되는 경우가 많으므로 부동산 매매업 해당 여부 판단에 유의하여야 함.

(1) 부동산매매업의 정의(시행규칙 제2조 ②항, 소득 통칙 64-122-1)
① 부동산의 매매(거주용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나

② 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위 하는 것으로 봄.
※ 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 건설업으로 분류

(2) 부동산매매업 해당 여부 판단
① 부동산매매업에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 거래횟수, 양도의 형태 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하는 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 종합적으로 고려하여 판단하는 것이며

② 부가가치세법 시행규칙 제2조 ②항 2호(1회 이상 취득, 2회 이상 판매)는 부동산 매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하며
☞ 그 부동산 거래가 법상 횟수에 미달하더라도 전체적으로 사업목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 거래는 부동산매매업으로 볼 수 있음 (대법원 94누 11170, 1995.3.3.)

(3) 부동산 매매업자의 일시적 임대시 세무 처리
① 부동산매매업을 영위하는 사업자가 매입한 건물을 일시적ㆍ잠정적으로 임대하는 경우 당해 임대사업장 소재지로 사업자등록하여야 함.
☞ 일시적·감정적을 언제까지로 볼 것인지의 규정은 없으며, 사실판단 사항임.

② 일시적·잠정적 임대 이후에 등 건물이 매매(분양)되는 경우
 부동산매매업에 해당되는 것으로 당초 부동산매매업을 영위하는 사업장 명의로 세금계산 교부하여야 함(서면3팀-513 2008.3.7. : 부가-848, 2013.9.17.)

(4) 부동산매매업자가 일시적 임대, 부동산 양도시 사업양도 여부
① 건물을 신축하여 판매할 것을 사업목적으로 하는 사업자가 당해 신축건물에서 일시적으로 임대업을 영위하다가 당해 건물을 임대업자에게 양도한 경우 -> 사업의 포괄양도에 해당하지 아니함(서면3팀-924,2008.5.9.)
 ☞ 임대건물 이외 건물신축판매업에 관한 모든 권리와 의무도 승계되어야 사업양도로 인정됨.

사례1 부동산매매업자가 일시적 임대 후, 매매시 업무 처리
부동산 매매업자 甲은 상가 10호를 신축하여 분양하였으나, 4채만 매매되고 6채는 매매되지 않아 일시적으로 임대하고자 한다.
이 경우 임대등록 여부 및 그 후 매매시 세금계산서 발급방법은?
(서면3팀-923, 2006.5.19. : 서면3팀-180,2008.1.22.)
 ☞ 일시적으로 임대하는 경우에도 임대사업장 소재지로 사업자등록하여야 함(동일 장소인 경우 임대업 추가 정정신고).
☞ 임대업 등록 후 상각가 분양될 경우 임대업 등록번호가 아닌 당초 부동산매매업 등록번호로 세금계산서를 발급하여야 함(부가-848, 2013.9.17.)

사례2 근린생활시설을 주택으로 개조, 임대한 경우?
사업자 甲은 부동산임대업을 영위하기 위하여 근린생활시설을 신축하고(1~2층점포/3~4층 주택), 점포부분에 대하여 매입세액공제 받음. 이후 1~2층 점포부분(공부상 점포)이 임대되지 아니하여 상시 거주용 주택으로 개조하여 임대함.
이 경우 임대 신고는?

☞ 상시 거주시설로 개조하여 주택으로 임대하는 경우, 당해 주택 임대분에 대하여는 부가가치세가 면제되는 것이나, 면세전용으로 과세(사가)됨(법규 부가 2010-241, 2010.8.19.)
 ☞ 반대로 임차인이 임차한 주택을 상시 주거용이 아닌 사무실(업무영 시설)로 사용하는 경우 당해 임대용역은 부가가치세가 과세되는 겻임(서면3팀-2137, 2007.7.30.) 주택을 사무실로 임대할 경우 VAT 과세됨

핵심 예규
l 일시적ㆍ잠정적 임대시 면세전용 과세 여부
 부동산매매업을 영위하는 사업자가 부가가치세가 과세되는 주택을 신축하였으나 분양이 되지 않아 그 주택분양을 포기하고 임대한 것이 아니라 사업목적을 변경하지 아니하고 분양될 때까지 일시적ㆍ잠정적 으로 주택으로 임대하는 경우 면세전용에 해당하지 아니하나, 사업목적이 변경되었는지 일시적ㆍ잠정적 인지의 여부는 사실판단 사항임(부가-1239, 2010.9.17.)

l 부동산매매업과 양도소득의 구분
 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임(제도 46011-10200, 2001.3.22.)

l 부동산매매업 판단 사례
① 1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실은 없지만 사업 목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적ㆍ반복적으로 부동산 거래를 하였다면 부동산매매업으로 과세함(국심 2004중216, 2004.6.29.)

② 공동(甲, 乙)으로 건물을 신축ㆍ취득하여 공동으로 처분한 사건에 대하여 甲이 부동산 매매업자라 하여 乙도 같이 부동산매매업자로 볼 수 없으며, 乙은 단 1회 건물지분을 처분한 것에 불과하므로 乙에게 매매업 과세함은 부당함(대법원 90누1311, 1990.5.22.)
 ☞ 개인별 판단, 즉 乙을 매매업자로 볼 수 없다면 매매업 과세는 부당.

③ 건물을 신축하여 숙박업을 영위하다가 양도한 경우에도 부동산을 계속적이고 반복적으로 매매한 경우에는 부동산매매업으로 봄(국심 2004전3192, 2005.6.20.)

l 상가를 분양받아 사업에 사용하지 않고 판매하는 경우 부동산매매업 해당 여부
 개인이 임대업이나 판매업에 사용하기 위해 상가를 분양받았으나 준공 후 당해 사업에 사용하지 아니하고 판매하는 경우 부동산매매업에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것임(부가 46015-2787, 1996.12.28.)
자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득 (t. 357-0304~6)