세무토막상식
서울에 아파트를 한 채를 소유하고 있는 화수분씨는 노후에 거주하기 위해 제주도에 작은 땅과 그 곳에 건축되어 있는 농가주택을 하나 구입했다. 취득 당시 농가주택은 빈집이었는데, 집과의 거리가 너무 멀어 자주 가지 못하는 바람에 결국에는 폐가가 되었다. 최근 화수분씨는 살고 있는 아파트를 팔고 다른 곳으로 이사하려고 하는데, 양도세는 어떻게 되는 것일까?
이론상 '1주택' 여부는 '실질'에 따라 판단
이론상 '1세대1주택 양도세면제' 요건에 있어서 1주택에 해당하는지, 다주택에 해당하는지의 여부는 어떤 이가 실제로 주거용도로 사용하는 주택이 한 개이냐 그 이상이냐의 여부에 따라 판단한다.
실무상 '1주택' 여부는 '형식'에 따라 판단
그러나 실무에 있어서는 관할 세무서가 어떤 주택이 실제로 주거용으로 사용되는지의 여부를 일일이 알아본다는 것은 불가능하다. 따라서 실무상으로는 일단 어떤 주택이 공부에 주거용으로 기재되어 있는지 여부에 따라, 주택인지의 여부를 판단하고 그 판단에 대해 당사자가 반대사실을 증명하면 그 판단을 번복하는 식으로 이뤄지고 있다.
이론보단 실무의 흐름에 따라야
결국 과세처분을 하는 곳이 관할세무서이고, 관할세무서는 실무에 따라 처리하는 것이므로 화수분씨는 실무의 흐름에 따라 절세전략을 구축해야 한다.
첫째, 관할세무서가 과세처분 통보를 하기 전에 화수분씨가 선제적으로 대응하는 것이다.
관할세무서는 공부상의 기재를 바탕으로 과세처분을 하는 것이므로 만일 농가주택이 공부상 '주택'으로 기재되어 있으면 농가주택을 허물어 폐가처리 한 뒤 공부상으로도 그 주택을 폐가시킨 것으로 기재하는 것이다. 이렇게 하면 화수분씨가 서울의 아파트를 매각해도 양도세를 면제받게 된다.
둘째, 관할세무서가 과세처분 통보를 한 이후에 화수분씨가 후시적으로 대응하는 것이다.
화수분씨가 실무를 잘 몰라 서울의 아파트를 판 후에 양도세 과세를 통보 받았다면, 그 농가주택이 실질적으로 주택의 용도로 사용되지 않고 있다는 사실을 객관적으로 증명함으로써 '1세대1주택 양도세비과세'의 적용을 받을 수 있다.
세법을 아는 사람이 돈을 모은다
앞서 설명한 바와 같이 화수분씨가 절세를 위해 선택할 수 있는 방안은 형식적으로는 두 가지이다. 하지만 후시적으로 대응할 경우 선제적으로 대응할 때보다 비용과 시간이 더 많이 든다는 점을 고려한다면 선제적으로 대응하는 방법을 사용하여 시간과 비용을 절약하는 것이 좋다.
자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득 (t.357-0304~6)