부동산, 공유하면 세금 줄어든다

공유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말한다. 이러한 공유와 비슷한 유형으로 합유와 총유가 있다.
공유는 공유자간에 아무런 목적 없이 단순히 2인 이상이 소유하는 형태를 의미하며, 합유란 조합이 소유하는 형태이고, 마지막으로 총유란 권리능력이 없는 사단이 재산을 소유하는 형태를 말한다.

김공유씨와 김단독씨는 같은 회사의 같은 직책에 근무하며 같은 아파트에 거주는 동료이다.
이들은 거주하고 있는 아파트의 가격 또한 비슷하여 평소 자산관리와 관련된 정보도 자주 주고받으며 생활을 하고 있었다.
김공유씨가 3년 미만 보유상태인 아파트를 처분하고 이사를 가게 되어 양도소득세에 관한 이야기를 나누던 중 김단독씨는 자신이 양도하는 경우와 김공유씨가 양도하는 경우 양도소득세가 다르게 산출된다는 것을 알고 놀랐다. 본인의 경우 아파트의 명의가 본인 단독명의이지만 김공유씨의 경우 아파트 명의가 본인과 부인의 공동명의로 되어있어 양도소득세 계산 시 본인 보다 더 낮은 세액을 부담하게 된다는 이야기를 설명을 듣게 되었다.
위 사례에서 보듯이 부동산을 공동으로 소유하는 경우에는 소유지분에 따라 각 거주자 별로 납세의무가 있으며 각 거주자는 자신의 납세지 관할 세무서에 각자의 소득금액을 신고 납부하여야 한다.

공유부동산 양도 시 양도소득세 부담
공유 부동산을 양도하는 경우 각자의 지분에 따라 양도소득세를 계산하여 납부하게 되므로 각자 기본공제를 받을 수 있으며 누진세율 적용 구간도 내려갈 수 있게 되므로 단독 지분인 경우에 비해 절세효과를 누릴 수 있다.

공유주택의 양도의 경우는 분할양도와 지분양도가 있다
① 분할양도의 경우: 주택이나 토지를 분할하여 양도하는 경우에는 과세대상에 해당되어 각각 양도소득세를 신고, 납부해야 한다.

② 지분양도의 경우: 지분양도의 경우는 과세가 되지 아니하는 경우가 있다. 즉 주택부분만 양도하거나, 주택과 부수토지를 공유지분으로 양도하는 경우는 과세가 되지 않는다. 이는 주택의 일부를 분할하여 지분으로 양도하는 경우에는 분할된 지분 자체로서는 독립된 주거공간을 형성하였다고 볼 수 없기 때문이며 공매, 경매 등으로 부득이한 공유지분의 양도 시에 서민의 세부담을 줄여주기 위한 조치이다.
또한, 고가주택 면세 규정 판정 시 9억 원 초과 금액 적용은 총 지분을 합친 주택가액으로 판정한다.
예를 들어 10억의 주택을 부부공동으로 소유하고 있다고 가정할 때 공유자 각각의 지분에 따라 각각 5억 원으로 보아 일반주택으로 적용 받을 수는 없으며, 고가주택 판정은 주택가격인 10억을 고려의 대상으로 한다.

자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득 (☎ 357-0304~6)