비과세·감면세액 추징, 가산세 중과, 과태료 부과 등
이강수(세무법인 참솔 서산지점 대표 세무사)

이강수(세무법인 참솔 서산지점 대표 세무사)
이강수(세무법인 참솔 서산지점 대표 세무사)

[당진신문=이강수]

주택 등 부동산을 거래하면서 양도소득세부과 강화와 취득세율 인상 등으로 실제거래가액보다 낮추어 계약서를 작성하여 세금을 적게 내고 싶은 생각도 가질 수 있다.

그렇지만, 부동산 등을 매매하는 거래당사자가 거짓계약서(다운 · 업계약서)를 작성하는 경우 다음의 비과세·감면 배제 등 불이익이 있다.

예를 들면, 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 주택을 고가주택에 해당하지 않는 경우에는 100%양도소득세를 비과세 받을 수 있고, 8년 자경농지인 경우 1년에 1억원, 5년내 2억원까지 감면을 받을 수 있으나 다운계약서나 업계약서를 양수자와 합의하여 작성한 경우 모든 비과세 내지 감면이 아래와 같이 배제되게 된다.


- 다운계약서 : 실제 매매가격보다 낮은 가격에 작성한 계약서
- 업계약서 : 실제 매매가격보다 높은 가격에 작성한 계약서


1)비과세·감면 규정 적용이 배제, 양도소득세 추징
ㅇ(양도자) : 1세대1주택 비과세·8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세·감면 배제 후 별도의 산식에 의거 양도소득세를 추징
ㅇ(양수자) :양수한 부동산을 향후 양도 시에도 비과세·감면 규정 적용 배제를  동일하게 적용하여 별도의 산식에 의거 양도소득세를 추징

2)가산세 중과
ㅇ무(과소)신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세 부과
ㅇ납부지연가산세: 납부하지않은세액 또는 과소납부세액의 무(과소)납부일수 당 0.025%에 해당하는 가산세가 부과 
* 무(과소)납부일수 : 납부기한의 다음날∼납부일 까지의 기간.

3)과태료 부과.
- 지방자치단체에서 「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분

4) 거짓계약서작성행위는 사기 기타부정한 행위에. 해당되어 부과제척기간도 10년으로 그 행위가 적발시 양도소득세추징과 동시에 추징세액이 고액인 경우 조세포탈범으로 고발 될 수 있으므로 성실하게 신고하는 것이 절세의 최선의 길임
* 국세기본법 제26조의2(국세의 부과제척기간) 제2항 2호  

- 납세자가 대통령령으로 정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제를 받은 경우: 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년

5) 사례
ㅇ다운계약서 작성 아파트 소유주가 해당 아파트양도시 실지거래가액 2억원으로 거래하였으나, 다운계약서를 작성 후 1억 5천만원으로 양도소득세 신고한 사실이 확인될 경우 1세대1주택 비과세 요건 모두 충족하였어도 다운계약서 작성 차액 5,000만원 범위내 비과세 적용 부인하고, 8년자경감면요건을 충족한 농지소유자가 거래상대방 요구 등에 따라 실지거래가액을 당초 2억원에서 3억원으로 업계약서를 작성하고 양도소득세 감면 신고한 사실이 확인될 경우 자경감면요건 모두 충족하였어도 1억원 범위내 감면부인하고 양도소득세와 가산세 등이 최소 45%이상 별도로 부과됨  
(무신고가산세 등: 무납부세액의 40%, 납부지연가산세: 무납부 등 세액의 1일 0.025% 과태료 부과 : 거짓 실거래가액의 매매가액의 5%)

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