임대 부동산 자녀에게 증여할 때 세금 문제
임대 부동산 자녀에게 증여할 때 세금 문제
  • 당진신문
  • 승인 2018.04.16 09:51
  • 호수 1201
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자료제공 세무법인다솔위드 세무사 정제득 (t.357-0304~6)

이ㅇㅇ씨는 5년 전 상가를 취득하여 보유하고 있다. 1층에는 아들이 음식점을 하고 있는데 임대료는 받고 있지 않고 2층과 3층은 타인에게 임대를 주고 있다. 이ㅇㅇ씨는 나이가 많아 건물 관리가 힘들고 상가에서 나오는 월세가 아들에게 도움이 될까하여 건물을 아들에게 증여하려고 생각하고 있다. 어떤 과세문제가 발생하는 것일까?

아들은 증여세 부담해야

우선 증여세가 나올 것이다. 증여세는 수증자인 아들이 부담하여야 한다. 직계존비속간 증여이므로 증여재산가액에서 증여재산공제 5천만원을 공제하고 나머지 가액에 증여세율을 적용하여 계산한다. 증여일로부터 3개월이 되는 달 말일까지 증여세 신고를 하면 신고세액공제로 7%를 공제해준다. 이때 증여재산가액은 원칙은 시가이나 시가가 불분명할 경우에는 상증법상 보충적 평가방법으로 계산된 가액으로 신고할 수 있다.

부담부증여로 아버지는 양도세 내야

또 2층과 3층을 임대하고 있으므로 임대보증금도 자연히 아들에게 부담하게 될 것이므로 이 증여는 부담부증여가 될 것이다. 따라서 증여세와 더불어 담보된 보증금에 대해서는 양도소득세를 계산하여 납부하여야 한다. 이 양도소득세는 증여자인 이ㅇㅇ씨가 부담해야 한다.그리고 상가의 명의가 변경되고 무상 유상 취득이 발생하므로 취득세를 납부하여야 한다. 증여에 의한 무상취득과 양도에 의한 유상취득의 취득세율이 다르므로 각각 계산하여야 한다.

임대업 자산이므로 부가세 고려해야

그러나 고려해야할 세금은 여기서 그치지 않는다. 부동산 임대업에 사용하던 자산을 증여한 것은 부가가치세법상 재화의 공급에 해당한다. 따라서 상가의 시가를 토지와 건물의 기준시가로 안분한 뒤 건물분에 대하여 세금계산서를 발행하여야 하고, 폐업일 즉 증여일의 다음달 25일까지 부가가치세를 납부하여야 한다.

다만, 이 증여가 사업의 포괄적 양도에 해당한다면 부가가치세 과세문제는 없을 것이나 이ㅇㅇ씨가 부동산임대업을 하던 것을 아들이 음식점을 직영하며 부분적으로 임대하는 것이므로 사업의 포괄적 양도로 볼 수 없다. 따라서 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 납부할 수 밖에 없는 것이다.

만약 이ㅇㅇ씨가 임차인을 모두 내보내고 부동산임대업을 폐업한 뒤 상가를 증여하는 것이라면, 재화의 실지공급에 따른 부가가치세 과세가 아니라 폐업시 잔존재화로서 간주공급에 해당하여 부가가치세가 과세될 것이다. 사례에서는 취득한지 5년이 되었다고 하였으므로 취득당시 매입세액공제를 받았다면 경과된 과세기간이 10과세기간에 불과하므로 폐업시 잔존재화에 대한 간주공급 부가가치세를 납부하여야만 한다.


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