“당진 주택시장, 지난해보다 더 어려울 수도”
“당진 주택시장, 지난해보다 더 어려울 수도”
  • 당진신문
  • 승인 2018.01.15 10:36
  • 호수 1189
  • 댓글 1
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2017 당진부동산시장 결산 및 2018 전망
당진센트럴시티부동산 김은옥

인구증가 더딘데 입주아파트 늘고 있어… 기존 주택 공실 증가 위험

현대제철 냉연공장, 산업단지 기업유치 등 희소식도 있어
“천천히 가지만 넘어지지 않고 꿋꿋하게 나아가는 한해 될 수도”

다사다난(多事多難)이라는 평범한 한마디로도 전부를 표현할 수 있는 격동의 2017년이 가고 새해가 밝아 온지 여러 날입니다. 지난해는 정권이 바뀌었고 부동산 시장에 새로운 정책 및 대책이 줄줄이 쏟아져 나왔으며 한편에선 기대와 희망으로, 한편에선 두려움과 혼란으로 새로운 세상을 적응하는 시간들이었습니다. 수차례의 부동산 대책에도 불구하고 일부지역의 반응은 신통치 않은 분위기지만 2018년 한해는 그 동안 발표한 각종 정책이 본격적으로 시행되어 조정대상 및 규제지역 부동산 시장에 어떤 형태로든 영향력을 행사할 것으로 보입니다.

새 정부가 들어서면서 한 달이 멀다하고 발표한 부동산 정책을 정리해보면 2017.6.19 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안, 8.2 주택시장 안정화 방안, 9.5 투기과열지구 추가지정, 10.24 가계부채 종합관리방안, 11.29 주거복재로드맵, 12.13 다주택자 임대사업자등록 활성화대책 2018.1.7. 세법개정시행령 개정안이 있습니다.

여기서 주목할 점은 1월7일 발표한 세법개정시행령 개정안에 포함된 ‘규제지역 밖 기준시가 3억원 이하의 주택은 양도세중과 적용시 주택산정에서 제외’한다는 규정입니다. 기존에 전국단위로 예정되어 있던 양도세중과 규정이 ‘양극화’ 문제를 해소하는 차원에서 개정된 것입니다. 팔 사람은 팔고 가지고 갈 사람은 가지고 가겠지만 당진에는 중과세 적용대상 주택이 많지 않습니다. 이밖에 1월중 시행되는 신DTI(총부채상환비율)와 부동산임대업 여신심사강화, 하반기 도입 예정인 DSR(총체적상환능력심사제)등 대출규제는 다가구주택 융자 승계시 원금 부분상환을 요구 받을 수 있으며, 기존대출이 있는 차주의 담보대출금이 예상보다 적어질 수 있는 등의 영향을 줄 수 있고  나머지는 당진 주택시장을 크게 좌우할 만한 내용을 없어 보인다는 점입니다. 이참에 당진이 투자자들의 새로운 투자처로 관심 받을 수 있는 기회가 될 수도 있다는 희망을 가져봅니다.

2017년 당진주택시장은 필자가 본지에 ‘하반기전망’에서 언급했듯 전반에 걸쳐 급매물중심으로 약간의 가격조정이 이루어지는 약보합세를 보이며 마감했습니다. 아파트, 빌라, 단독/다가구주택 등 종류에 관계없이 매물은 많고 매수세는 없었으며 아파트 전세를 중심으로 간간히 거래가 되는 상황이었습니다. 특이한 점은 당진 읍내권에서도 초.중.고등학교 도보통학 가능거리에 있는 일부 아파트에 한해 다른 아파트와 달리 매매거래가 어느 정도 이루어진 부분입니다. 당진주택시장은 학교와 편의시설의 접근성에 따라 거래현황이 다르게 나타났으며 지역별/소재지별 매매가격도 현저하게 차이를 보이고 있습니다. 서울수도권 대도시에서나 지방 중소도시에서나 ‘학세권/ 역세권 부동산’의 인기는 다를 바 없어 보입니다.

일부 개업공인중개사들의 의견을 종합해 보면 2018년 당진 주택시장은 지난해보다 더 어려운 시기가 될 수도 있다는 전망을 하고 있습니다. 우선, 송악읍 기지시리에 건축중인 힐스테이트2차아파트 1,617세대가 3월중 입주예정이며 채운동에 당진양우내안애에코하임 457세대가 5월중 입주예정이고 세대수는 적지만 읍내동 청광플러스원도 입주준비가 한창입니다. 인구증가 추이는 더뎌지고 있는데 입주아파트는 늘고 있어 기존 주택의 공실 증가 위험이 있어 보입니다. 석문산업단지 이전기업에 보조금을 높여준다 하고 가스공사와 LNG기지관련 협상중이며, 현대제철이 냉연강판공장을 짓기 위해 허가서를 제출했다는 소식들이 들립니다. 사람이 움직여야 숨을 쉬는 부동산시장에 활기가 돌기를 기대해봅니다.

당진부동산시장에는 작년 추석이 지나고부터 투자용 토지 문의 고객이 부쩍 늘었다고 합니다. 수청지구와 수청2지구 공사가 개시되고 시청앞 상업지역에 대형 복합건물이 건축을 시작하게 되니 투자 분위기가 인접지 토지로 쏠리는듯합니다. 고객층은 주로 50~60대의 자영업자이거나 은퇴예정자이며 평균 3억~4억 정도의 시내 인근 토지로 최소 5~6년 이상 묻어둘 땅을 선호합니다. 거기에 꼭 따라붙는 조건이 있는데 바로 ‘싸고 좋은 땅’입니다. 싼 땅을 만나려면 외곽으로 나가고, 좋은 땅을 보려면 시내권 택지나 개발예정지 인근으로 들어오면 되는데 참으로 어려운 조건입니다. 저는 말합니다. 외곽의 싼땅 1000평에 투자하려 말고 비싸더라도 좋은 입지의 괜찮은 땅 100평 사놓으시라고.

2018년 한해도 토지 매수세는 계속될 것으로 예상합니다. 주택시장을 중심으로 고강도 대책을 도입하고 시행하는 만큼 투자대상으로서 주택은 매력이 반감한 상황입니다. 토지 투자를 계획하시는 분들은 매수의뢰한 공인중개사에게 본인의 조건과 희망사항을 충분히 전달하여 보다 적합한 매물을 추출하여 성공투자 할 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 사족을 붙이자면 부동산투자는 당연 토지입니다.

‘임대문의’
시내를 한 바퀴 돌다보면 빈 상가에 붙어있는 안내문입니다. 언제부턴가 신축, 구축, 대로변, 골목길 관계없이 빈상가가 넘쳐납니다. 비단 당진만의 문제는 아니지만 경기가 좋지 않음을 한눈으로 알아볼 수 있는 현상입니다. 주택은 인구증가가 답이고 토지는 세월이 답이니 인수 후 즉시 소득이 발생하는 효과 확실한 수익성부동산에 눈을 돌리는 것으로 판단됩니다. 여윳돈이 있으면 직접 팔 걷어 부치고 일하고 싶지 않음은 인지상정일 것입니다. 그러니 가만히 앉아 수익이 발생하는 상가투자에 접근합니다. 그러나 좋은 입지에 임대차 잘 맞춰진 괜찮은 상가는 부득이한 사유가 아니고는 시장에 나오지도 않을뿐더러 새로운 주인을 만나기 위해 마냥 대기하지 않습니다. 근로소득자, 자영업자 다 비슷한 꿈을 꿀 것입니다. 건물주가 되는 꿈. 한 가지 확실한건 경기가 나쁘던 상황이 안 좋던 잘 되는 사람은 어디서도 잘 된다는 점입니다. 주위에서 많이 확인하실 것입니다.
 
2018년도의 당진부동산시장은 입주물량증가, 대출규제, 양도세중과, 임대주택등록 등 예정된 주택정책의 시행 속에서 특이사항 없는 한 전반적으로 느린 걸음으로 걸어갈 것으로 예상되는 반면 도시개발구역의 공사가 시작됨에 따라 일부지역의 토지시장은 활기를 띨 것으로 보입니다. 산업단지 기업유치와 인구증가에 힘을 싣는 희소식도 들리니, 천천히 가지만 넘어지지 않고 꿋꿋하게 나아가는 한해가 될 것으로 믿어 의심치 않습니다. 위기 속에서 기회를 잡는 지혜로운 당진시민이 되시기 바랍니다.


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동축 2018-01-19 07:21:00
기업 유치 없이는 인구 증가도 없고 인구 증가없이는 도시는 쇠퇴해 폐쇄된다는걸 분명히 알아두고 있어야 합니다