세무토막상식
부동산 매매거래 과정에서 매도자가 양도소득금액을 줄이기 위하여 양도가액을 낮춰서 거짓 계약하고 그 금액으로 신고하는 것이 좋겠느냐는 제의를 매수자에게 하는 경우가 종종있다. 결론부터 말하자면 큰일날 소리다.
여기서 말하는 거짓 계약이란 간혹 뉴스에 나온 것처럼 양도자의 양도소득세를 줄이기 위하여 실제 양도가액보다 양도가액을 낮춰서 작성하는 Down 계약서, 양수자가 향후 양도할 때 양수자의 양도소득세를 줄이기 위하여 실제 양도가액보다 양도가액을 높여서 작성하는 Up 계약서를 말한다.
만약 위의 경우처럼 거짓 계약서를 작성하고 양도소득세를 신고하는 경우에는 양도자, 양수자, 부동산중개업자(공인중개사)에게 다음의 불이익이 있다.
1. 비과세 및 감면 배제
부동산 등을 매매하는 거래 당사자가 매매 계약서의 거래가액을 사실과 다르게 작성한 경우 해당 부동산에 대한 양도소득세 비과세 및 감면을 배제한다. 매도인과 매수인을 구분하여 보면 불이익은 다음과 같다.
(1) 매도인
거짓 계약서를 작성하면 1세대 1주택 비과세 등 요건을 충족하더라도 비과세 및 감면 규정을 적용하지 않는다.
(2) 매수인
향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세 비과세 및 감면 혜택이 배제된다.
2. 취득세 과태료
실지거래가액을 거짓으로 신고하면 해당 부동산(토지 및 건축물)에 대한 취득세의 3배(분양권의 경우에는 취득가액의 100분의 5) 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과된다.
3. 신고 및 납부 불성실가산세 부과
(1) 양도자가 양도차익을 무신고하거나 과소 신고하는 경우에는 국세기본법에 규정하고 있는 '사기나 그 밖의 부정한 행위'에 해당하게 되어 무신고 또는 과소신고 납부세액의 40%에 해당하는 신고불성실 가산세를 내야 한다. 일반 무신고 가산세가 납부세액의 20%, 과소신고 가산세가 납부세액의 10%인 점을 감안한다면 엄청난 가산세다.
(2) 또한 일 0.03% 납부불성실 가산세가 부과된다. 연으로 따진다면 10.95%에 달하는 엄청난 가산세다.
4. 부동산중개업자(공인중개사)의 불이익
(1) 공인중개사가 거래 내용을 거짓으로 거래 계약서에 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래 계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있다.
(2) 거래 계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우에는 6개월의 범위 안에서 업무가 정지될 수 있다.
(3) 부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종으로 현금영수증 발급 의무를 위반할 경우 거래대금의 100분의 50에 상당하는 과태료가 부과된다.
자료제공 세무법인다솔위드 세무사 정제득 (t.357-0304~6)