세무토막상식
부동산을 임대하는 경우에는 부동산 임대에 따른 부동산 임대소득에 대해 소득세가 과세되며, 부동산 임대자가 다른 소득이 있는 경우에는 부동산임대소득과 다른 소득이 합산되어 종합소득세가 과세된다. 부동산을 임대하는 경우의 수익률은 부동산의 임대에 대한 소득세의 크기에 따라서 차이가 많이 나게 된다. 부동산을 임대하고 임대료를 수입하는 경우에 소득금액의 계산은 임대료 수입금액에서 관련비용을 차감하여 계산하게 된다.
* 임대소득금액 = 임대수입금액 - 필요경비
▶ 임대수입금액
임대수입금액은 매월 임대료로 받은 임대료의 연간 합계액이다. 부동산의 임대시에 보증금을 받는 경우에는 보증금에 연 1.6% 이자로 환산한 금액을 간주임대료로 계산하여 수입금액에 가산한다. 하지만 주택의 임대의 경우에는 간주임대료를 계산하지 않는다.
▶ 필요경비
부동산의 임대시의 필요경비는 임대료를 수입하기 위해 발생하는 비용으로 임대부동산을 관리하기 위한 관리인의 급여 및 임대부동산의 수리비와 임대용부동산을 구입하기 위해 금융기관에서 차입한 차입금의 이자 및 임대건물의 감가상각비 등 임대수입금액에 대응하는 비용이 필요경비로 계상 된다.
부동산 임대소득에 대한 과세상의 특징
▶ 다른 소득과 합산되어 종합소득세가 과세된다.
부동산의 임대소득은 임대자의 다른 소득과 합산하여 종합소득세가 과세되므로 소득금액의 커짐에 따라 누진세율이 적용되게 된다. 따라서 가능하다면 다른 소득이 발생하지 않는 사람의 명의로 부동산을 구입하여 임대하는 경우에는 누진세율의 적용을 피 할 수 있어 부동산임대에 따른 수익률을 더 높일 수 있다. 이 경우에도 부동산의 취득에 따른 자금출처조사를 고려하여야 하므로 증여세의 배우자공제액(10년간 6억원)을 활용하는 것이 좋은 방법이다.
▶ 부동산 구입자금에 대한 차입금의 이자부담액이 필요경비로 인정된다.
부동산의 구입자금에 금융기관의 차입금이 있는 경우에는 장부를 기장하는 경우에 차입금에 대한 이자를 비용으로 공제하게 된다. 낮은 이자율로 차입하여 높은 요율의 임대수익을 올릴 수 있다면 이자율 차이만큼의 수익률을 올리게 된다.
주택의 임대에 대한 과세상의 규정
▶ 1주택의 임대에 대한 비과세
주택임대에 대하여는 고가주택을 제외한 1주택을 임대하는 경우에는 주택임대에 따른 소득세가 과세 되지 않는다. 이때의 주택수의 계산은 주택소유자 본인과 배우자의 주택을 합하여 계산하며 고가주택이란 과세기간 종료일(12.31) 현재 국세청기준시가가 9억원(2009년부터)을 초과하는 주택을 말한다. 주택을 1채만 보유한 사람이 보유주택을 임대하는 경우(고가주택 제외)의 임대소득에 대해서는 소득세가 과세되지 않으므로 비과세를 활용하는 방법을 모색해본다.
▶ 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상부터 계산된다.
다른 부동산을 임대하는 경우에는 보증금을 받는 경우 보증금에 대한 간주임대료가 연 1.6%이자율로 계산하여 과세되지만 주택의 임대시에는 2주택까지는 간주임대료가 계산 되지 않는다. 주택을 3채 이상 소유하여 임대하는 경우 보증금 합계 3억원 초과분에 대해 1.6%의 간주임대료를 과세한다. 주택임대에 따른 소득세가 과세 되나 월 임대료 없이 보증금만 받고 임대하는 경우에는 소득세가 과세 되지 않게 된다. 모든 세금의 절세방법이 그렇듯이 부동산의 임대소득에 대해서도 부동산임대에 대한 과세상의 특징을 알고 활용하게 되면 더 많은 임대수익을 올릴 수 있게 된다.
자료제공 세무법인 다솔 위드 세무사 정제득 (t.357-0304~6)