세무토막상식
흔히 주위에서 보면 1층이 상가이고 2~5층은 주택으로 운영하는 겸용주택을 볼 수 있다. 이러한 겸용주택을 양도하는 경우 주택인지 아니면 주택 이외의 건물인지 판단기준은 주택의 연면적이 주택 이외 부분의 연면적보다 크면 전체를 주택으로 보는 것이며 주택 이외 부분의 면적보다 같거나 작으면 주택부분만 주택으로 보는 것이다.
이 기준은 겸용주택의 양도 시 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 기준으로 겸용주택 이외의 다른 주택의 양도 시에는 주택 수에 포함된다는 것을 주의해야 한다. 또한 겸용주택의 지하실 등 상가 및 주택 등에 공동으로 사용되는 부분을 사실상의 용도에 의하여 주택부분에 포함할 수 있으므로 1세대 1주택 비과세 요건에 해당된다면 아래 사례를 적극적으로 활용하면 양도소득세 절세에 크게 도움이 될 수 있다.
상가 겸용 주택 양도세 절세팁
1) 겸용주택의 지하실 및 계단 등 공동으로 사용되는 부분은 실제 사용되는 용도에 따라 판단하는 것이며 사용용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산하도록 되어 있는 것이다.
2)건물의 옥상에 설치된 옥탑 방이 무허가건물이라도 주거용으로 사용된 경우에는 주택으로 본다.
3) 주택부분이 큰 무허가 겸용주택이더라도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것이다.
4) 한 울타리 안에 주택과 주택 이외의 건물이 있는 경우라도 주택의 연면적이 주택 이외의 부분보다 크면 그 전부를 주택으로 본다.
5) 주택부분을 증축한 경우 주택의 증축 전 후 기간을 통산하여 2년이상 보유하면 양도소득세가 비과세 되는 것이나 부수토지에 대해서는 증축된 주택의 보유기간이 2년이상 경과되어야 양도소득세가 비과세 되는 것이다.
6) 하층은 상가이고 상층은 아파트나 구분등기가 된 다세대 주택처럼 공동주택인 주상복합주택인 경우에는 겸용주택으로 보지 않는 것이다.
자료제공 세무법인다솔위드 세무사 정제득 (t.357-0304~6)