세무토막상식
김ㅇㅇ씨는 1세대 3주택자이다. 그런데 최근 운영하던 사업에 자금운영이 여의치 않자 보유하고 있던 주택 3채를 가까운 시일내에 처분하여 자금을 만들고자 하고 있다. 그런데 1세대 3주택이므로 양도소득세가 걱정이 되었다. 그렇지 않아도 자금이 부족하여 급하게 매매하며 손해를 보는 마당에 양도소득세마저 거액으로 납부하게 되면 곤란하기 때문이었다.
김ㅇㅇ씨가 보유하고 있는 주택의 현황은 다음과 같다.
A아파트 : 2010년 5월 1일 취득
B아파트 : 2014년 1월 20일 취득
C아파트 : 2015년 1월 10일 취득
각 아파트의 보유기간은 다르지만 A,B,C 모두 양도소득금액은 1억원 정도로 같다고 한다.
우선 현재는 1세대 3주택이므로 어떤 주택을 먼저 매도를 하던지 최초 매도하는 아파트는 양도세가 과세된다. 보유기간이 다르므로 높은 장기보유특별공제율을 적용받는 A, B, C 순으로 양도세가 작을 것이다. 그리고 맨 마지막에 매도하는 세 아파트 모두 2년 이상 보유하였으므로 1세대1주택 비과세 혜택을 받아서 양도세를 안내도 될 것이다. 문제는 2번째 양도하는 아파트가 양도세가 과세가 될 것인지 비과세가 될 것인지이다.
경우를 따져보자.
첫째, A를 먼저 양도한다면 두 번째로 B를 양도하든 C를 양도하든 양도세가 과세된다.
둘째, C를 먼저 양도한다해도 두 번째로 A를 양도하든 B를 양도하든 양도세가 과세된다.
셋째, B를 먼저 양도하는 경우에는 두 번째로 A를 양도하는 경우 비과세가되고 C를 양도하는 경우 과세가 된다.
이유를 알아보면,
첫 번째 경우에서 A를 양도하고 남은 B와 C를 보면, B를 취득한지 1년이 지나지 않아 C를 취득하였으므로 일시적 1세대2주택이 아니고 그냥 2주택인 것이다. 이 상태에서는 어느 것을 먼저 양도하든 양도소득세가 과세되는 것이다.
두 번째 경우에서는 C를 양도하고 남은 A와 B를 보면, A를 취득한지 1년이 지나서 B를 취득하였으나 B를 취득한지 3년 이내에 양도하지 않았으므로 이 역시 일시적 1세대2주택 상태가 아니다. 따라서 A와 B중 어느 것을 먼저 양도하더라도 과세가 되는 것이다.
세 번째 경우를 보면 B를 양도하고 남은 A와 C는, A를 취득한지 1년이 지나서 C를 취득하였고 C를 취득한지 3년이 지나지 않았으므로, 먼저 취득한 A를 양도한다면 일시적 1세대2주택으로서 A에 대해서는 양도소득세를 비과세하는 것이다.
이렇게 1세대2주택 여부를 판단할 때에는 이전에 양도한 주택이 있었는지 여부는 따지지 않고, 양도일 현재 보유하고 있는 주택만 가지고 1세대2주택 여부를 판단하는 것이다. 그 중에서 가장 쉽게 접할 수 있는 것이 일시적 1세대2주택 비과세 규정인데, 일시적 1세대2주택 비과세는 서민들이 주택을 바꾸어 보유하거나 거주하고 있던 지역을 옮기면서 주택을 바꾸는 과정에서 일시적으로 2주택 상태에 이르게 된 경우에 이를 비과세로 만들어주어서 국민들의 거주이전의 자유를 보장하기 위함에 목적이 있다. 그런데 이 일시적 1세대2주택 비과세 규정을 적용받기 위해서는 조건이 있다. 우선 기존 주택을 취득한지 1년이 경과한 뒤 새로운 주택을 취득하여야 하고, 새로운 주택을 취득한지 3년 이내에 기존 주택을 양도하여야 하는 것이다.
이 일시적 1세대2주택 비과세 규정만 잘 이해하여도 양도소득세를 절세할 수 있을 것이다. 위 사례에서도 김ㅇㅇ씨는 B,A,C 순으로 양도를 함에 따라 B에 대해서만 양도소득세를 부담하면 되어 상당한 절세효과를 거둘 수 있다.
자료제공 세무법인다솔위드 세무사 정제득 (t.357-0304~6)