세무토막상식
오피스텔은 원래 건축법의 적용을 받는 업무시설이었으나, 건설업자가 이용자의 편의성을 높여 분양을 용이하게 하기 위하여 오피스텔 내에 상하수도시설을 갖춘 부엌 등의 숙식시설과 화장실을 실내에 설치하면서부터 아파트와 별반 다르지 않게 되자 이를 사용자가 주거용으로 이용하면서부터 주거용 오피스텔이라 칭하게 되었다.
이러한 오피스텔에 대하여 세법은 실질과세원칙에 따라 오피스텔을 주거용으로 이용하면 주택으로 보고, 업무용으로 이용하면 업무시설로 보아 세법을 적용한다.
<오피스텔의 구분에 따른 세무상 쟁점>
오피스텔과 관련한 문제는 주거용인지 업무용인지의 구분이 모호함에 따라 취득단계에서부터 보유단계 및 양도단계별로 세법의 적용문제가 발생하게 되는데 이에 대하여 알아보자
1. 취득단계
최초 오피스텔을 건설하고 분양하는 과정에서 건설업자는 이를 주거용 또는 업무용으로 관할구청에 허가를 받고 신축분양을 하지만 오피스텔 분양공급 자체가 부가가치세 과세대상이기 때문에 업무용 또는 주거용 구분없이 분양가액에 부가가치세를 포함하여 공급한다.
(1) 업무용오피스텔
업무용 오피스텔은 실내에 취사시설 또는 화장실이 갖추어져 있지 않기 때문에 주거용으로 이용하기에는 부적합하며 이를 분양을 받은 자는 오피스텔의 취득과 관련하여 부가가치세를 제외한 분양가액의 4.6%에 해당하는 취득세를 부담하고 관할세무서에 부가가치세 부담액에 대하여 환급신청을 할 수가 있다.
(2) 주거용오피스텔
주거용 오피스텔은 실내에 숙식시설과 화장실이 설치되어 있어 주거도 가능한 오피스텔로서 이용자의 이용목적에 따라 업무시설 또는 주택으로 간주되기 때문에 세법적용에 있어 실지내용을 따라야 하는 어려움이 있다.
분양취득과 관련하여 부가가치세 10%와 취득세 4.6%를 부담하며, 취득자의 사용목적에 따라 부가가치세 환급신청 여부를 선택할 수가 있다. 만일 업무용으로 사용하고자 한다면 부가가치세 환급신청이 가능하나 간이과세자로 사업자등록을 하면 부가가치세 환급을 받을 수 없다.
한편, 취득자가 오피스텔을 주거용으로 사용하려 한다면 이는 주택에 해당하므로 부가가치세 환급신청을 하여서는 안 된다. 주거목적에 의해 환급신청을 하지 않은 부가가치세는 오피스텔의 취득가액에 포함되게 된다.
자료제공 세무법인다솔위드 세무사 정제득 (t.357-0304~6)