대출 있는 아파트를 자녀에게 증여하기

증여세, 양도세 둘 다 고려해야
부담부증여 즉, 증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 이자 및 원금상환, 채무입증서류, 채권자확인서 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 의하여 증여세 계산시 수증자가 인수한 채무를 차감한 경우에는 증여액 중 그 채무액에 해당하는 부분은 자산의 유상양도로 보아 양도소득세 과세대상이 된다.
자산을 증여하면서 당해 증여자산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분만 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보고 양도소득세를 과세하고, 채무를 제외한 부분은 증여세를 부과한다.

증여재산 총액 = ① + ②
① 수증자가 인수한 재무부담분 ⇒ 유상양도로 보아 증여자는 양도소득세 납세의무
② "①"외의 부분: 무상이전부분 ⇒ 수증자는 증여세 납세의무

<관련 사례>
한마음씨는 2년을 보유한 시가 4억원의 아파트를 자녀에게 증여 하고자 한다. 증여하고자 하는 아파트에는 1억원의 담보대출이 설정되어 있다.
(1) 증여 당시 자산가액: 4억
(2) 수증자가 인수한 증여자산에 담보된 증여자의 채무: 1억원
(3) 당초 취득 실지거래가액: 2억

(1) 증여세
증여세는 증여재산가엑에서 채무액 등과 증여공제를 차감한 후 증여세율을 적용하여 계산한다. 채무액은 유상이전으로 보아 증여세를 과세하지 않고 양도소득세를 과세하기 때문이다. 위 사례에서 증여자산의 시가인 4억원에서 수증자인 자녀가 인수하기로 한 채무액 1억원을 공제한 나머지 금액인 3억원에서 자녀에 대한 증여공제액 5천만원을 제외한 2억5천만원에 대해 증여세를 납부하여야 한다.

(2) 양도소득세
증여자가 수증자에게 자산을 증여하면서 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 인계하는 것을 부담부증여 계약이라고 하는데 부담부증여는 유상이전으로 보아 양도소득세 과세대상이다.

양도부분의 양도(또는 취득)가액
= 부담부증여재산전체의 양도(또는 취득)가액 ×채무가액/증여가액

부담부증여 시 과세방법
부담부증여 계약으로 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무에 상당하는 부분이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보고 있다. 따라서 증여자는 채무에 상당하는 자산부분에 대하여 양도소득세 납세의무가 있다.

부담부증여에 대한 양도차익의 계산
부담부증여의 양도차익을 계산하는 경우 그 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.
위 사례에서는 당해 자산의 가액인 4억원에서 채무가 차지하는 비율 25%(=1억원/4억원)을 각각 곱하여 양도가액 1억원(4억원× 0.25)과 취득가액 5천만원(2억원×0.25)을 계산한 후 양도차익 5천만원에 대해 양도소득세를 계산한다.

부담부증여 시 유상대가로 보는 채무액의 범위
증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 이자 및 원금상환, 채무입증서류, 채무부담계약서, 채권자 확인서 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한한다. 증여계약서상 승계할 채무를 명시하여 부담부증여임을 명확히 하는 것이 중요하다.

자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득 (t.357-0304~6)