세무토막상식

-주택신축판매업
(1) 주택신축판매업의 정의
☞ 주택을 건설하여 판매하는 사업을 말함. (건설업)

(2) 주택을 신축하여 판매할 경우
-국민주택규모 초과 : 과세 /-국민주택규모 이하 : 면세

(3) 주택을 신축하여 일시적ㆍ잠정적으로 임대할 경우 면세전용 여부
☞ 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 부가가치세가 과세되는 주택을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 사업목적을 변경하지 아니하고 분양활동을 지속하면서 일시적•잠정적으로 주택으로 임대하는 경우 면세전용(자가공급)에 해당하지 않음(부가-578, 2010.5.10.)

- 여기서 일시적ㆍ잠정적 임대 여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실판단할 사항임.
-  일시적ㆍ잠정적이지 아니하고 주택임대에 공하는 경우 면세사업 전용으로 과세

(4) 신축주택을 본인이 주거용으로 사용시 자가공급 해당 여부
☞ 사업자가 판매할 목적으로 국민주택규모 초과 주택을 신축하였으나 분양 하지 아니하고 본인이 주거용으로 사용하는 경우 재화의 공급(개인적 공급)에 해당하나(매입세액공제받은 경우), 그 주택의 건축과 관련된 매입세액이 공제 되지 아니한 경우에는 재화의 공급으로 보지 않음(부가-316, 2008.9.19.)
 (5) 자가사용 목적 주택 신축시 매입세액 공제 여부
☞ 당초부터 자가사용 목적으로 주택을 신축하여 직접 거주하는 때에는 재화의 공급에 해당하지 아니하며, 당해 주택의 신축에 관련된 매입세액 불공제함(재일 46014-1376, 1996.6.5.)
 ※ 주상복합건물 신축 환급의 경우, 자기 사용 주택부분은 상기와 같이 처리하고, 주택부분을 임대할 경우도 주택임대는 면세이므로 면적기준으로 매입세액 불공제 처리 (상가부분은 정상 환급)

핵심 예규
l 주택신축판매업자의 공통매입세액 안분계산방법
 처음부터 예정사용면적 비율로 공통매입세액을 안분계산한 경우에는 과세ㆍ면세 공급가액이 모두 발생하여 총공급가액 비율로 안분계산을 할 수 있더라도 계속 하여 예정사용면적의 비율을 기준으로 안분계산하는 것임(기재부 부가-189, 2011.3.30.)

l 주택신축판매 후 하자보수와 관련된 공통매입세액의 정산
 주택신축판매 후 당해 주택에 대한 하자보수(하자보수보증기간 내)와 관련된 공통 매입세액은 공통매입세액의 정산시 적용한 총사용면적에 대한 면세사용면적의 비율에 의하여 안분계산하는 것임(서면3팀-3068, 2007.11.9.)

l 환매조건부 매매계약에 따라 환매하는 경우 재화의 공급 해당 여부
 주택신축판매업자가 신축 중인 국민주택규모 초과 미분양주택을 환매조건부 매매계약에 따라 양도한 후, 약정에 따라 계약체결일에 소유권이전 또는 잔금지급 후 1년 이내에 환매하는 경우 당해 환매는 재화의 공급에 해당하는 것임 (부가-50, 2010.1.13.)

l 국민주택규모 주택신축판매업 사업자가 사업권 양도시 면세 여부
 국민주택규모의 주택신축판매업 사업자가 당해 면세사업에 관련하여 사업권을 양도하고 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세가 면세되는 것임(서면3팀-2617, 2006.11.1.)

l 오피스텔을 신축하여 임대할 경우 임차자가 상시 거주용으로 사용시
 사업자가 오피스텔을 신축하여 임대하는 경우 실제로 당해 건물을 사용하는 임차자가 자기의 사업을 위하여 사용하는 경우에는 부가세가 과세되는 것이며, 임차자가 상시 거주용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세가 면제되는 것임(서면3팀-1263, 2008.6.25.)

l 다가구주택 신축판매 시 부가가치세 과세 판단
 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택규모를 초과하는 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임(서면3팀-1835, 2004.9.3.)

tips..
위의 내용을 보다시피 부동산 매매업과 신축판매업을 비교해 보았듯이 실무상으로 복잡한 예규도 있고 그 예규를 적용하는데 있어서 사실관계 판단의 요구가 많이 있다. 따라서 세법상의 법령규정만으로 사례를 판단할 수 없는 부분이 있기에 해당 사업을 행하려는 사업자는 꼭 세무대리인의 조력을 받길 강력 추천한다.

자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득 (t.357-0304~6)

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