가족간 부동산 거래, 관건은 '입증’

이에 현행 세법에서는 증여가 발생할 개연성이 높은 일정한 사실에 대하여 이를 증여로 추정하여 과세관청의 입증책임을 완화하는 규정을 두고 있다. 배우자 또는 직계존비속 간의 양도를 증여로 추정하는 규정에 대하여 간단하게 살펴보자.

대가지급 사실 입증 못하면 증여세 낸다
 현행 상속세 및 증여세법에 따르면 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 해당 배우자 또는 직계존비속이 증여받은 것으로 추정하도록 하고 있다. 따라서 해당 재산을 양수한 배우자 등이 대가를 수반한 유상이전이었다는 사실을 입증하면 진실한 양도로 인정받을 수 있지만, 대가의 지급사실을 입증하지 못하는 경우에는 양수한 배우자 등에게 증여세가 부과되는 것이다.

뿐만 아니라 특수관계인에게 양도한 재산을 그 특수관계인이 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 등에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 그 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하도록 하고 있다.

이에 해당하여 당초 양도자의 배우자 또는 직계존비속에게 증여세가 부과된 경우에는 이중과세를 방지하기 위하여 당초 양도에 따른 소득세를 부과하지 않는다. 그러나 이 규정은 당초 양도자 및 양수자가 부담한 소득세법에 따른 결정세액을 합한 금액이 그 배우자 등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 적용하지 않도록 하고 있다.

증여추정 규정 적용 안 하는 경우
 여기서 해당 재산이 다음에 해당하는 경우에는 위의 증여추정 규정을 적용하지 않는다.
 (1) 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우
(2) 파산선고로 인하여 처분된 경우
(3) 국세징수법에 따라 공매(公賣)된 경우
(4) 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우
 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우(증권시장에서 이루어지는 유가증권의 매매 중 시간외시장에서 매매되는 것)는 제외
(5) 배우자 등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 다음의 경우
① 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우
② 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우 포함)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
③ 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이입증되는 경우

양도재산 대가 사용처도 입증해야
 이상에서 살펴본 바와 같이 배우자 또는 직계존비속 간에 재산을 양도하는 경우 실제 대가를 수반한 유상이전이었다는 사실을 입증하지 못하면 양수받은 배우자 등이 증여세를 추징당할 수 있다. 이 경우 과세관청은 양도한 재산의 대가에 대한 자금출처는 물론 수수된 자금이 우회적인 방법을 통하여 사전증여재산으로 사용되는 것을 방지하기 위하여 별도의 사용처에 대한 입증도 요구하고 있다.

시가와 큰 차이 나도 증여세 부과
여기서 주의할 점은 배우자 또는 직계존비속 등 특수관계인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하면서 시가와 양수대가의 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우 해당 양수자에게 증여세가 부과된다는 것이다.

자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득 (t.357-0304~6)