세무토막상식
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재개발, 재건축 부동산을 갖고 있다면?
Q) 1주택을 보유 중인데 이 주택이 재개발에 들어간다고 해요 .
A)오랜 기간 1주택을 보유하다가 해당 주택이 재개발 지역 등으로 들어간다고 하자 . 이때 생각할 것은 이 주택을 계속해 보유할 것인지 아니면 매도할 것인지를 결정하는 것이다 . 만일 이를 매도하고자 하는 경우에는 비과세 혜택을 적용 받는 것이 중요하다 . 세법은 관리처분계획인가일 전까지는 일반 주택으로 취급하므로 2년을 보유하면 비과세를 적용한다 . 만일 양도가액이 9억원이 넘는 고가주택이면 양도차익의 일부에 대해서는 세금을 부과하나 , 보유기간이 10년 이상이면 장기보유특별공제가 80%까지 적용되므로 세 부담은 미미하다 . 만일 관리처분계획인가일 후에 양도하고자 하는 경우에도 비과세가 가능하며 , 완공 이후에 이를 양도해도 비과세 혜택을 받는데 전혀 문제가 없다 .
Q) 살던 곳이 재개발이 이뤄져서 살 집을 따로 구했어요 .
A) 보유 중인 주택이 재개발 등이 되면 공사 중에 살 집이 필요하다 . 이 때 임시 거주할 주택을 전세로 얻는 경우에는 1주택을 계속 유지하므로 앞과 같은 비과세 혜택을 받을 수 있다 . 그런데 임시 거주할 주택을 취득한 경우에는 향후 2주택이 될 수 있다 . 이에 세법은 임시 거주할 주택에서 1년 이상 거주하고 향후 주택이 완공되면 이 주택으로 2년 내에 이사를 가서 1년 이상 그곳에서 거주하면 임시 거주용 주택에 대해서도 비과세를 적용한다 . 단 , 임시 거주용 주택은 사업시행 인가가 난 이후에 취득해야 한다 .
Q) 저는 집이 없는데 입주권을 승계취득했어요 .
A)무주택자가 관리처분계획인가가 난 입주권을 승계취득한 경우가 있다 . 이때 완공된 주택을 처분하는 경우 비과세를 위한 2년 보유기간은 주택의 완공일부터 따진다는 점에 유의해야 한다 . 관리처분계획인가일 전의 조합원은 종전 주택의 보유기간과 공사기간 그리고 신 주택의 보유기간을 합산하지만 , 승계취득한 조합원은 완공일부터 보유기간을 따진다는 점에서 차이가 난다 .
Q) 집이 여러 채인데 그 중 한 곳이 재개발에 들어가요 .
A)입주권은 주택으로 취급된다 . 우선 일시적 2주택 비과세 특례규정이 적용되는지를 살펴볼 필요가 있다 . 입주권이 있더라도 이 규정이 적용되면 폭넓게 비과세가 적용되기 때문이다 . 예를 들어 주택이나 입주권을 취득한 날로부터 종전 주택이나 입주권을 3년 내에 처분하면 비과세를 받을 수 있게 된다 . 참고로 2012년부터는 임대사업자등록을 내면 본인이 거주한 주택에 대해서는 비과세를 적용하므로 이를 활용하는 것도 도움이 될 것으로 보인다 .
Q) 재개발 아파트를 증여하려고 해요
A)재개발이나 재건축 아파트를 증여하고자 하는 경우에는 완공되기 전에 하는 것이 세금을 아끼는 지름길이다 . 완공 후에 증여하면 추가부담금까지 합산한 금액이 증여금액이 되어 세금이 증가할 수 있기 때문이다 . 다만 , 추가부담금을 대출받았다면 이를 포함해 증여하면 세금을 줄일 수 있다 . 참고로 입주권 상태에서 증여하면 ‘불입금액과 프리미엄가액을 합한 금액 ’을 기준으로 증여세가 과세된다 . 이 때 배우자는 6억원 , 성년자는 3000만원 그리고 미성년자는 1500만원까지 증여를 받더라도 증여세가 없다 .
자료제공 세무법인다솔 당진 세무사 정제득 (t.357-0304~6)