시내권 아파트 전세가율 96.6%.. 깡통전세 우려
관망세 접어든 투자자→ 시장 위축으로 매매가 하락
위험 피하고 싶은 임차인, 전·월세 수요 늘어 전세가 상승
[당진신문=지나영 기자] 갭투자가 성행했던 당진 아파트 시장의 전세가율이 85%를 웃돌면서 깡통전세가 우려되고 있다.
지난 8월 22일 한국부동산원과 부동산 업계에 따르면 지난 7월 기준 전국에서 전세가율이 80% 이상인 중소도시는 13곳 가운데 당진시는 83.5%로 △전남 광양시 85.7% △경북 포항시 83.7% 다음으로 높은 편에 속했다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 당진1차 푸르지오 아파트는 중간층 기준 84.94㎡ 매매가격은 2억 8700만 원에 거래됐지만, 전세가격은 2억 5000만 원으로 전세가율은 87.1%이다.
전세가율이 90%를 넘어서는 아파트도 등장했다. 당진 아이파크의 경우 고층 기준 84.97㎡ 매매가는 4억 1400만 원인 반면에 전세가는 4억 원에 거래돼 전세가율 96.6%를 기록했다.
외곽 지역의 전세가율도 심상치 않다. 송산면에 위치한 엠코타운 아파트 저층 기준 84.94㎡ 매매는 1억 6000만 원에 거래됐지만, 전세는 1억 5000만 원에 거래되며, 전세가율 93.7%를 기록했기 때문이다.
이처럼 전세가율이 높은 이유로는 지난해부터 이어진 투자자들의 갭투자 영향 때문인 것으로 풀이된다.
지난해 전국적인 투기 과열이 이어지면서, 당진 부동산에도 투자자들이 갭투자를 이어갔다. 투자자 입장에서 소액 투자로 시세 차익을 낼 수 있다는 점에서 갭투자는 최고의 투자 방법의 하나다.
하지만 기준금리 인상으로 주택담보대출 이자 부담이 커진 투자자들은 이자를 감당하지 못하고 갭투자 물건의 가격을 낮춰 내놓는 경우가 늘어났다.
결국, 투자 열풍으로 형성된 집값은 하락할 수밖에 없는 상황. 반면에 위험 부담을 안고 싶지 않고, 신축 아파트 입주를 기다리는 임차인들은 매매보다 전·월세를 선호하게 되면서 당진의 전세가는 상승할 수밖에 없게 됐다.
당진에 한 부동산 관계자는 “투자자들은 대부분 적은 금액으로 갭투자를 했고, 최근 당진의 매매가가 100이라면, 전세가는 80~90 수준”이라면서 “지난해 아파트 거래가 활발하게 됐지만, 구축 아파트 매물을 중심으로 우선 거래가 됐다. 당시 투자자들은 세입자가 있는 매물을 상당히 선호했었기 때문”이라고 설명했다.
이어서 “그러다 전국적으로 집값이 상승하며, 당진도 덩달아 올라 당진의 전세가도 오른 것으로 보여진다”라며 “다만, 최근 부동산 시장이 보합세가 계속 이어지면서 세입자들이 매매에 나서지 않고, 전세를 유지하다보니 물건이 적어서 금액이 올랐을 것이다. 그래서 깡통전세라는 소리도 나오고, 우려도 나오는 것 같다”고 설명했다.
“임차인에 정확한 정보 필요”
이렇듯 전세가율이 높아지면서 깡통전세로 인한 피해가 속출할 위험도 커졌다.
만약, 집이 경매에 넘어가거나, 최악의 상황에서 세입자는 집을 팔아도 전세금을 돌려받을 수 없다. 이 때문에 세입자 입장에서 갭투자 매물은 보증금을 회수하기 어려울 수 있는 위험 부담 요소로 받아들일 수밖에 없다.
이에 부동산 전문가들은 사전에 매물에 대한 정보를 꼼꼼히 살피는 것이 필요하다고 조언하는 한편, 최근 법적 안전장치가 충분히 마련돼 있는 만큼 세입자들의 피해는 크게 생기지 않을 것이라고 보고 있다.
부동산 전문가는 “지난 2010년 당진을 비롯한 전국에 노숙인들의 명의로 아파트를 분양받아 시세 차익을 노리려 했던 사건이 있었고, 당시 규모가 상당해서 언론에서도 나왔었을 만큼 깡통전세에 대한 심각성은 이미 지역에도 알려져 있다”면서 “그러나 당시에는 법적으로 세입자들이 보호받을 수 없어서 상당히 큰 이슈로 떴었지만, 지금은 세입자를 보호하는 정책들도 많은 만큼 전세가율이 높다고 큰 피해는 발생하지 않을 것”이라고 전망했다.
한편, 당진 아파트 매매가는 당분간 지난해 형성된 프리미엄 가격에서 소폭 하락하는 수준으로 올해 하반기까지 거래될 것으로 보여진다.
부동산 전문가는 “올해 하반기 이후부터가 갭투자들이 전세를 내놓았던 첫 시점의 2년이 되는 때인 만큼 전세매물이 상당히 나올 것으로 예상된다”면서 “투자 열풍으로 전국에 모든 아파트 가격이 많이 오를 때에도 당진은 큰 폭으로 오르지 않았던 만큼 하반기까지 당진 아파트 매매가는 지금까지 오른 가격에서 크게 떨어지지 않고, 소폭 하락한 수준에서 유지할 것으로 보여진다”고 설명했다.
이어서 “올해 연말부터 매매와 전세가격은 다른 양상으로 변화될 수 있는 가능성이 있다”면서도 “당진의 부동산 거래가 활발해지고, 가격이 더욱 오르기 위해서는 무엇보다 인구 유입이 필요하며, 그러기 위해서는 인프라 개선도 신경써야 할 것”이라고 말했다.