정 제 득 / 세무사
나대지씨는 부친 소유의 토지위에 건물을 짓고 사업을 하고 있다. 그러나 어느 날 세무서로부터 토지 무상사용에 대한 증여세를 내라며 고지서가 나와 이게 어떻게 된 일인지 세무사 사무실을 찾게 되었다.
세무사인 왕절세씨는 특수 관계자의 부동산을 무상사용하면 증여세를 부과하는 것이 맞으며 어떻게 하면 증여세를 절세할 수 있는지 설명해 주었다.
특수관계자의 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여
현행 세법에서는 ‘특수 관계자의 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여’라는 규정이 있어 증여세를 부과하고 있다.
이 규정은 특수 관계자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지는 제외)을 무상으로 사용하는 경우 사실상 그 부동산의 무상사용을 개시한 날부터 5년 동안에 상당하는 ‘부동산무상사용이익’에 대해 증여세를 과세하는 제도이다.
다만, 이는 ‘부동산무상사용이익’이 1억원 이상인 경우에 한한다. ‘부동산무상사용이익’은 부동산을 무상으로 사용하는 시점의 향후 5년간 발생할 무상사용 이익을 합한 금액으로, 각 연도의 무상사용 이익은 매해 부동산 가액의 2%이다.
또한, 증여세의 과세이후 5년 이내에 부동산의 무상사용이 중단되는 경우에는 기간안분에 의한 증여세액을 재계산하여 경정청구 할 수 있다.(부동산의무상사용이 중단되는 시점부터 3개월이 경정청구기한)
다만, 주의할 것은 이러한 ‘부동산 무상사용 이익’이 한 번의 과세로 그치는 것이 아니라 당해 부동산을 사용 개시한 날부터 5년이 경과한 경우에는 새로이 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 보아 증여재산가액에 대하여 증여세가 새롭게 과세 된다는 것이다.
사례 - 증여세의과세표준 증여재산 계산
부모님으로부터 시가 150억원인 토지를 자녀가 무상으로 제공받아 사용하고 있다면(수증자는 미성년자 아님) 150억원?2%?3.8(5년간 이자율 10%의 연금현가) = 11.4억원이 부동산무상사용이익(증여재산가액)이 된다.
또한, 증여세의과세표준은 증여재산가액인 11.4억원에서 증여공제금액인 3천만원을 차감한 11.1억원이 되며 이에 대한 증여세산출세액은 11.1억?40% - 1억6천만원 = 2억8천4백만원이 과세되는 것이다.(3개월 이내 신고시 10%세액공제 후 2억5천5백6십만원)
위와 같은 부동산 무상사용 이익에 대한 증여세 과세 규정으로 인하여 부모와 자녀 간의 부동산 무상사용 이익의 과세문제를 피하는 것은 쉽지 않은 것이라면, 법이 허용하는 한도 안에서 절세를 할 수 있는 방법은 부동산의 무상제공자(부모나 자녀)가 사업자등록을 하는 방법과 부동산의 무상제공자와 부동산의 무상사용인인 특수관계자간 동업을 통한 공동사업의 방법이 있을 것이다.
사업자등록을 하는 경우는 특수관계자간 임대차 계약을 맺고 임대사업자 등록을 하는 방법이다. 이 경우는 부동산 무상제공자가 무상사용인에게 임대료를 받는 것이므로 소득세와 부가가치세가 과세되지만 증여 문제는 사라진다.
<자료제공 : 세무사 정제득 ☎ 357-0304~6>